Zur Unterbringung von Flüchtlingen: Kündigung von Mietern durch private Vermieter zulässig?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Ich bin bereits in einem Beitrag darauf eingegangen, dass in jüngster Vergangenheit einige Mieter von Kommunen bzw. kommunale Wohnungsunternehmen eine Kündigung erhalten, damit in den entsprechenden Wohnung Flüchtlingen untergebracht werden können. Ich war auch darauf eingegangen, dass die Wirksamkeit solcher Kündigungen sehr zweifelhaft ist. Das gilt natürlich erst recht für Kündigungen durch private Vermieter.

Keine Kündigung wegen Eigenbedarfs:

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB muss der Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung die Wohnung für sich oder einen nahen Angehörigen benötigen. Dabei kann es sich um Familienangehörige oder Angehörige des Haushalts handeln. Sofern ein Flüchtling nicht einer dieser beiden Gruppen zugeordnet werden kann, was in der Regel der Fall sein wird, kommt eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht in Betracht.

Keine Verwertungskündigung bei Unterbringung von Flüchtlingen:

Auch Verwertungskündigungen werden regelmäßig ausscheiden. Für eine solche Kündigung muss der Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seiner Wohnung gehindert sein. Auch wenn Kommunen in der jüngsten Vergangenheit exorbitante Mieten für die Unterbringung von Flüchtlingen zahlten, wird dies Vermietern bei der Begründung einer Verwertungskündigung nicht helfen. Dem steht schon § 573 Abs. 2, 2. Halbsatz BGB entgegen. Danach darf der Vermieter einen Mietvertrag nicht mit der Begründung kündigen, von einem neuen Mieter eine höhere Miete fordern zu können.

Fazit: Keine Kündigungsmöglichkeit für private Vermieter wegen der Flüchtlingskrise

Mieter, die gleichwohl von ihrem Vermieter eine Kündigung erhalten, sollten auf keinen Fall ausziehen. Der Vermieter muss zunächst eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Diesen Prozess würde er aller Voraussicht nach verlieren.

Kündigung des Mietverhältnisses erhalten? Wir beraten und vertreten Mieter bundesweit in allen Fragen rund um die Kündigung des Mietverhältnisses und in Räumungsverfahren.

20.11.2015

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18 Katzen in der Wohnung gehalten - fristlose Kündigung wirksam

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Aktuell finden sich in der Presse Meldungen zu einem Urteil des Amtsgerichts Augsburg, das der Räumungsklage eines Vermieters stattgegeben hatte, weil die Mieter in der Wohnung 18 Katzen gehalten hatten und in der Folge vom Vermieter fristlos gekündigt worden waren. Die Nachbarn hatten sich darüber beschwert, dass es auch im Treppenhaus nach Katzenurin stank. Die Anzahl an in der Wohnung gehaltenen Katzen wurde von den Mietern eingeräumt, allerdings mit dem Hinweis, dass elf der Katzen erst wenige Wochen alt waren. Die Mieter bestritten dagegen die Geruchsbelästigungen. Trotzdem entschied das Gericht zugunsten des Vermieters und auch die Berufung der Mieter blieb erfolglos. Nach Meinung des Gerichts stelle bereits die Haltung von sieben Katzen eine Pflichtverletzung dar, sodass es auf die Frage der Geruchsbelästigung gar nicht mehr ankäme.

Ein grundsätzliches Verbot der Haltung von Katzen durch den Vermieter ist nicht zulässig. Eine solche Klausel im Mietvertrag wäre nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksam (BGH, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/12 -, juris). Das bedeutet allerdings nicht, dass der Mieter dann in der Haltung von Katzen völlig frei wäre.

Bereits aus dem Wesen des Mietvertrages an sich ergibt sich, dass Wohnung grundsätzlich zum Wohnen und eben nicht für die Tierhaltung da sein. Daher muss es auch keine konkrete Vereinbarung dazu im Mietvertrag geben. Übliche Wohnungsnutzungen, wozu auch die Haltung einer Katze gehört, können vom Vermieter daher nicht ohne weiteres verboten werden.

In folgenden Fällen ist eine Tierhaltung immer unzulässig:

Der Mieter hält Tiere, die an sich zulässig sind (wie zum Beispiel Katzen) in einem nicht mehr allgemein üblichen Maß. Das ist bei sieben Katzen der Fall, bei 18 Katzen erst recht.

Von den an sich zulässigen Tieren geht eine Gefährdung der Mietsubstanz aus. Hiervon sind alle Fälle erfasst, in denen durch Tiere die Mietsache, also die Wohnung, beschädigt wird.

Die Tierhaltung sorgt für Beeinträchtigungen anderer Mieter in ihrem Mietgebrauch. Darunter fallen Fälle, in denen es im Hausflur oder in der Nachbarwohnung nach Katzenurin stinkt oder wo andere Mieter durch bellende Hunde im Hausflur erschreckt werden. Auch ständiges Bellen in der Wohnung, dass in Nachbarwohnungen zu hören ist, führt zu einer Unzulässigkeit der Tierhaltung. Erst recht gilt dies für Fälle, wo andere Mieter durch das Haustier verletzt werden.

In der Regel muss der Vermieter den Mieter vor einer Kündigung mahnen. Erst wenn dies keinen Erfolg hatte, darf er kündigen und kann dann im Wege einer Räumungsklage die Beendigung des Mietverhältnisses umsetzen.

25.11.2015

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Zur Unterbringung von Flüchtlingen: Kündigungen von Mietern durch die Gemeinde wirksam?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

In der Presse war in den vergangenen Wochen mitunter von Fällen zu lesen, in denen Mieter eine Kündigung von der Kommune bzw. dem kommunalen Wohnungsunternehmen erhalten hatten, damit in diesen Wohnungen Flüchtlinge untergebracht werden können. Können solche Kündigungen wirksam sein?

Keine Kündigung wegen Eigenbedarfs:

Wegen Eigenbedarfs kann eine Gemeinde grundsätzlich nicht kündigen, da der Vermieter gem. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB dabei die Wohnung für sich oder nahe Angehörige benötigen muss. Da es sich bei Gemeinden oder gemeindeeigenen Wohnungsgesellschaften um juristische Personen handelt, die nicht selbst bewohnen können und naturgemäß auch keine Angehörigen haben, scheidet dieser Kündigungsgrund grundsätzlich aus.

Kein Betriebsbedarf bei Unterbringung von Flüchtlingen:

Dass die Kommune die Wohnung auch nicht für ihre Mitarbeiter benötigt, ist auch der sog. Betriebsbedarf nicht einschlägig. Auf Flüchtlinge werden Gerichte diese Fallgruppe wohl nicht erstrecken. Es handelt sich in diesem Fall ja nur um allgemeine öffentliche Aufgaben.

Kündigung wegen notwendiger Erfüllung von öffentlichen Aufgaben?

Gerichte haben in vergangen Fällen mitunter die notwendige Unterbringung von Asylbewerbern oder Obdachlosen als Kündigungsgrund für die Gemeinde anerkannt. Ich halte das für äußerst zweifelhaft vor dem Hintergrund, dass vom Gericht im Ergebnis eine Interessenabwägung vorzunehmen ist. Diese beinhaltet sowohl die grundrechtlich geschützten Interessen des Mieters als auch die ebenfalls grundrechtlich geschützten Interessen des Vermieters. Als grundrechtlich geschütztes Interesse des Vermieters kommt letztlich nur die Erfüllung von öffentlichen Aufgaben, hier die Vermeidung von Obdachlosigkeit für Dritte in Betracht. Genau diesem Interesse steht allerdings das gleiche Interesse des Mieters gegenüber. Allerdings mit dem Unterschied, dass der Mieter bereits seit vielen Jahren Mitglied der Gemeinde ist. Insofern kann eine Interessenabwägung regelmäßig nur zu Gunsten des Mieters ausgehen.

Restrisiko für Mieter bleibt:

Da es keine gefestigte Rechtsprechung zu dieser Frage gibt, bleibt für betroffene Mieter ein Restrisiko. Der Prozess kann unter Umständen verloren gehen.

Räumungsklage riskieren:

Ich empfehle Mietern, unbedingt in der Wohnung zu bleiben und eine Räumungsklage des Vermieters zu riskieren. Auch wenn die Gemeinden unter großem öffentlichen Druck stehen, ist das Ausspielen der Interessen der Gemeindemitglieder gegen Interessen der Flüchtlinge weder politisch opportun noch medial sinnvoll. Das werden die Kommunen vermutlich noch einsehen. Auch in den Fällen, in denen Räumungsverfahren von den Kommunen durchgezogen werden, stehen die Chancen vor Gericht nicht schlecht.

Kündigung des Mietverhältnisses erhalten? Wir beraten und vertreten Mieter bundesweit in allen Fragen rund um die Kündigung des Mietverhältnisses und in Räumungsverfahren.

11.11.2015

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Zur Unterbringung von Flüchtlingen: Kündigungen von Mietern durch die Gemeinde wirksam?

Wohnraum, nicht nur für Flüchtlinge - Bauen mit Holz, energieeffizient und schnell

Die Unterbringungsressourcen sind in vielen Kreisen, Städte und Gemeinden nahezu ausgeschöpft. Der bislang prognostizierte Wohnungsbedarf von 220.000 Einheiten pro Jahr steigt nun durch die Flüchtlingskrise auf durchschnittlich 400.000 Wohnungen

Der Flüchtlingsstrom nach Deutschland ist ungebrochen.

Die Erstaufnahmeeinrichtungen kommen an ihre Grenzen und die Kommunen suchen nach neuen Unterkünften. Jetzt, kurz vor dem Wintereinbruch, sind immer noch viele Menschen in Zeltstädten oder Hallen untergebracht.

Wohnungen müssen her, und zwar schnell!

Die Unterbringungsressourcen sind in vielen Kreisen, Städte und Gemeinden nahezu ausgeschöpft. Der bislang prognostizierte Wohnungsbedarf von 220.000 Einheiten pro Jahr steigt nun durch die Flüchtlingskrise auf durchschnittlich 400.000 Wohnungen pro Jahr an, eher noch mehr.

Hier bietet sich der Holzrahmenbau, gedämmt mit Holzfaserisolierung, als eine kostengünstige und gleichzeitig in der Fertigstellung als sehr schnelle Lösung für die Herstellung von Wohnhäuser an. Diese Häuser, ein- und/oder zweigeschossige Unterkünfte, entsprechen sogar den Erfordernissen der „Enev 2014“ und könnten auch später mit geringem Aufwand an den Erfordernissen neuer Regeln wie die „Enev 2016“, angeglichen werden.

Zum Beispiel erhält man mit einer fertigen Wandstärke von 37,15 cm im Holzrahmenbau einen U = 0,174 W/m²K. Hier ist auch noch zu bedenken, das in dieser energieeffizient und gesunden Bauweise ohne jegliche Folien keine Schimmelbildung oder Tauwasser entsteht. (auch bei falsche Handhabung beim Lüften) Schäden am Gebäude entstehen erst gar nicht. Desweiteren hat man einen guten sommerlichen Hitzeschutz, Brandschutz, so wie eine Wind- bzw. Luftdichtigkeit.

Immer mehr Stadt- und Gemeinderäte, Bauämter und potenzielle Investoren und Bauherren erkennen in diesen Zeiten die Vorzüge des Holzhausbaus. Sie stellen sich der Verantwortung für umweltbewusstes, wirtschaftlich, ästhetisch, energieeffizienten und sozial hochwertiges Bauen.

Mit Holzbauten engagieren sie sich nicht nur für die Umwelt, sondern sichern auch Arbeitsplätze in der Region.

Seit 1976 ist die Geschäftsführung, Gerd Ribbeck (Zimmerermeister und Blockhaus / Massivholzhaus Richtmeister) im Zimmererhandwerk tätig. Das Unternehmen steht für eine kompetente Beratung und qualitative Ausführung vielfältigster Holzbauarbeiten. Natürliche und unbedenkliche Baustoffe sind für den Betrieb ebenso selbstverständlich wie eine professionelle Betreuung der Bauherrschaft.

Für den Betrieb von Zimmermeister Gerd Ribbeck ist die Beratung in Fragen zum MassivHolzHaus Bau, der Baubiologie, Energieeffizients, Wärmeschutz, baulicher Holzschutz, ökologisches Bauen selbstverständlich. Der Holzhausbau Betrieb arbeitet in den Bereichen Massivholzhaus, Vollholzhaus Bau, Holzrahmenbau, Blockhausbau, Restauration und Sanierung. Die Bereiche Dachstühle, Carport, Wintergartenbau, Pergolen, Überdachungen, Holzbalkone, Holzterrassen, An- und Umbauten und Dachaufstockungen werden umgesetzt.

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Wohnraum, nicht nur für Flüchtlinge - Bauen mit Holz, energieeffizient und schnell

Nachbarskind bedroht - fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts Frankfurt vom 26. März 2015 – 33 C 3506/14 (30), juris.

Mieter droht neunjährigem Nachbarskind damit, ihm den Penis abzuschneiden – fristlose Kündigung wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens wirksam.

Ausgangslage:

Mieter, die Vermieter oder von diesem beauftragte Personen, wie Hausverwalter, Hausmeister oder Objektbetreuer, mit Straftaten drohen, müssen zumeist mit einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses, in jedem Fall aber einer ordentlichen, rechnen.

Keine unmittelbare Pflichtverletzung gegenüber dem Vermieter stellt die Bedrohung von Nachbarn bzw. anderen Mietern dar. Was gilt in solchen Fällen?

Fall:

Das Amtsgericht Frankfurt hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem ein Mieter dem neunjährigen Sohn eines Mitmieters ein Taschenmesser gezeigt, dessen Klinge abgeleckt und dann in Penishöhe mit säbelnden Bewegungen angedeutet hat, dessen Penis abzuschneiden. Der Junge hatte den Vorfall vor Gericht als Zeuge glaubhaft dargestellt.

Urteil des AG Frankfurt:

Nach Ansicht des Amtsgerichts Frankfurt war die fristlose Kündigung des Vermieters wirksam. Der Hausfrieden sei durch die Aktion des Mieters nachhaltig gestört worden, dem Vermieter sei es unter Berücksichtigung aller Umstände nicht zuzumuten, das Mietverhältnis fortzusetzen.

Das Amtsgericht Frankfurt: Das Zusammenleben unter einem Dach steht unter dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme. Der Vermieter ist jedem Mieter gegenüber verpflichtet, auf ein friedliches Miteinander hinzuwirken und auf Mitmieter seiner Mieter im Rahmen seiner Möglichkeiten einzuwirken. Der Vermieter hat somit ein Interesse daran, bei nachhaltigen Störungen des Hausfriedens durch einen Mieter das Mietverhältnis schnell zu beenden. Dem Interesse des Klägers am Erhalt der Wohnung bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist steht das vorrangige Interesse der Klägerin an einer sofortigen Beendigung des Mietvertrages unter Berücksichtigung des Charakters der Verfehlung als Straftat vorrangig entgegen. Der Klägerin ist es daher nicht zumutbar, an dem Mietverhältnis bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist festzuhalten (AG Frankfurt, Urteil vom 26. März 2015 – 33 C 3506/14 (30) -, Rn. 20, juris).

Der Wirksamkeit der Kündigung stand zudem auch nicht Umstand entgegen, dass der Vermieter die fristlose Kündigung nicht unmittelbar ausgesprochen hatte, nachdem er von dem Vorfall Kenntnis erlangt hatte:

Der Wirksamkeit der Kündigung steht auch nicht entgegen, dass diese nicht unmittelbar in zeitlichem Zusammenhang von der Kenntnis des Vorfalls ausgesprochen wurde. Die Obliegenheitspflicht gegenüber dem Beklagten gebot es, dass die Klägerin sich nicht alleine auf die Aussagen einer Seite zu stützte, sondern zunächst einen Rechtsanwalt mit der Akteneinsicht in das Ermittlungsverfahren beauftragte. Als die entsprechende Information vorlag, ist seitens der Klägerin dann auch nach einer zuzugestehenden Überprüfungs- und Überlegungsfrist die Kündigung ausgesprochen worden.

Bewertung:

Dem Urteil dürfte im Ergebnis zuzustimmen sein. Das AG Frankfurt hat angesichts der Umstände der Bedrohung auch gar kein Problem im Hinblick auf die Wirksamkeit einer Kündigung gesehen. Allein die Frage, ob auch eine fristlose Kündigung gerechtfertigt war, war letztlich entscheidend.

Quelle:

AG Frankfurt, Urteil vom 26. März 2015 – 33 C 3506/14 (30) -, juris)

19.8.2015

Ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

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Nachbarskind bedroht - fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

Schimmelpilz: Mietern ist Stoßlüften bis zur viermal am Tag zumutbar - auch bei Berufstätigkeit

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Landgerichts Frankfurt, LG Frankfurt, Urteil vom 16. Januar 2015 – 2-17 S 51/14, 2/17 S 51/14 –.

Ausgangslage:

Bei Schimmelpilz in der Wohnung stellt sich der Vermieter meist auf den Standpunkt, dass dieser durch fehlerhaftes Nutzungsverhalten, speziell zu geringe Beheizung und Belüftung, hervorgerufen wurde. Der Mieter auf der anderen Seite führt Baumängel als Ursache an. Der Streit zwischen beiden Parteien wird dann durch ein Sachverständigengutachten entschieden, dem in der Regel durch die Gerichte gefolgt wird.

Fall:

Ein solcher Streitfall hat nun auch wieder das Landgericht Frankfurt beschäftigt. Aus dem Sachverständigengutachten ging hervor, dass die Bildung des Schimmelpilz jedenfalls durch drei- bis viermaliges Lüften täglich hätte verhindert werden können. Die maßgebliche Frage war daher, ob der Mieter ein solches Lüftungsverhalten schuldet oder nicht. Das Amtsgericht, das zuvor mit dem Fall betraut war, hatte dies bereits wegen der Berufstätigkeit der Mieter abgelehnt.

Urteil:

Das Landgericht Frankfurt gab dem Vermieter Recht. Das tägliche drei- bis viermalige Stoßlüften zur Vermeidung von Tauwasserbildung an Kältebrücken belastet auch berufstätige Mieter nicht überobligatorisch.

Ein Lüften während der Abwesenheit der Mieter sei allerdings nicht erforderlich, da zu dieser Zeit auch kein zusätzlicher Feuchtigkeitseintrag durch duschen, kochen oder stattfinde, so dass dieser auch nicht „herausgelüftet“ werden müsse.

Quelle:

LG Frankfurt, Urteil vom 16. Januar 2015 – 2-17 S 51/14, 2/17 S 51/14 -, juris)

Anmerkung:

In diesem Fall hatte das Sachverständigengutachten ergeben, dass im Bad, wo eine Zwangslüftung installiert war, als einzigem Raum in der Wohnung kein Schimmelpilz aufgetreten war. Das deutet in der Tat auf ein unzureichendes Lüftungsverhalten.

Fachanwaltstipp Mieter:

Beim Auftritt von Schimmelpilz in der Wohnung müssen Mieter in der Lage sein, dazulegen, dass sie die Wohnung drei- bis viermal täglich gelüftet haben und zwar so, dass sämtliche Fenster der Wohnung für mindestens 5 Minuten vollständig geöffnet wurden. Wer mehr Feuchtigkeitseintrag in die Wohnung verursacht (Aquarien, Pflanzen, Wäscheorgien, Duschparties), muss auch mehr lüften. Außerdem muss die Wohnung ausreichend beheizt gewesen sein. Hier verlangen die Gerichte unterschiedliche Temperaturen, 20° sind in der Regel ausreichend.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Hinweise an die Mieter zu Lüftung und Beheizung der Wohnung sollten heute Gegenstand jeden Mietvertrages sein. Andernfalls kann sich der Mieter im Prozess unter Umständen auf mangelnde Aufklärung über das geschuldete Lüftungsverhalten bzw. Heizverhalten berufen.

7.10.2015

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Spezialseiten zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilz in Wohnraum und Gewerbe

Seite für Mieter: www.schimmel-anwalt.de

Auf dieser Seite finden Mieter juristischen Informationen rund um das Thema Schimmelpilz. Sie finden Tipps zum richtigen Vorgehen, zur Beweissicherung und Muster für Aufforderungsschreiben an den Vermieter, die Geltendmachung von Mietminderung, den Ausspruch einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung und Erhebung einer Klage wegen Instandsetzung und Mietminderung. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.

Schließlich bieten wir Mietern auf dieser Seite die Möglichkeit einer Begutachtung ihres Falls und der Möglichkeiten eines effektiven Vorgehens zum Pauschalpreis an.

Seite für Vermieter: www.schimmelpilz-anwalt.de

Auf dieser Seite finden Vermieter juristische Informationen zum Thema Schimmelpilz, Mietvertrag, Hinweise an den Mieter zum Lüftungsverhalten, Beweissicherung und Musterschreiben einer Abmahnung und Kündigung wegen unberechtigter Mietminderung (Zahlungsverzug) sowie das Muster einer Räumungsklage. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.

Schließlich bieten wir Vermietern auf dieser Seite die Möglichkeit einer Begutachtung ihres Falls und der Möglichkeiten eines effektiven Vorgehens zum Pauschalpreis an.

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Saisonbeginn beim Schimmelpilz: Hinweise für Vermieter

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Mit Beginn des Herbstes tritt auch der Schimmelpilz wieder verlässlich in entsprechend anfälligen Wohnungen auf. Wer als Vermieter nicht vorgesorgt hat, sieht sich dann unter Umstände einer Reihe von Ansprüchen betroffener Mieter ausgesetzt. Wenn die Mieter dann gut beraten werden, können folgende Prozesse für Vermieter durchaus teuer werden. Häufig kommt es zur Einholung von Sachverständigengutachten, die unterlegene Partei muss letztlich sämtliche Kosten tragen.

Ideal für Vermieter ist daher die Beseitigung sämtlicher Baumängel der Wohnung, die die Bildung von Schimmelpilz begünstigen könnten. Oftmals ist dieses Vorgehen aber zu teuer oder auch technisch nur schwer umsetzbar.

Es gibt aber auch einfache Maßnahmen, die Vermieter leicht ergreifen können. Dazu zählt etwa eine umfassende Vereinbarung über das Lüftungs- und Heizverhalten, das der Mieter dem Vermieter schuldet, im Mietvertrag. Wer als Vermieter entsprechende Regelungen noch nicht in seinen Verträgen hat, sollte diese ergänzen. Im Hinblick auf den Neuabschluss von Mietverträgen stellen sich hier keine Probleme. Was bereits bestehende Mietverträge angeht, sollte auf eine ergänzende Vereinbarung mit dem Mieter hingewirkt werden. Weigert sich der Mieter, sollte man den Mieter umfassend über die Heizpflichten und das vom Mieter geschuldete Lüftungsverhalten belehren. Den Zugang dieses Schreibens muss man unter Umständen Jahre später beweisen können. Idealerweise lässt man sich den Zugang vom Mieter schriftlich bestätigen. Verweigert der Mieter dies, empfehle ich die Zustellung per Boten und eine genaue Dokumentation in der Mieterakte.

Wenn der Mieter bestehenden Schimmelpilz anzeigt, sollte dies ernst genommen werden. Empfehlenswert ist dann die Begehung der Wohnung mit einem Zeugen (Hausverwalter, Hausmeister). Stellt sich heraus, dass der Mieter einen erhöhten Feuchtigkeitseintrag in die Wohnung verursacht (Aquarien, Wäscheständer) oder unzureichend lüftet (angekippte Fenster, Topfpflanzen auf den Fensterbrettern), sollte dies von dem Zeugen schriftlich im Nachgang dokumentiert werden. Regelmäßig ist auch die Einholung eines privaten Sachverständigengutachtens sinnvoll, da der Sachverständige auch das Lüftungsverhalten und das Heizverhalten über einen längeren Zeitraum messen kann. Erstaunlicherweise ändern die Mieter ihr Verhalten auch während der Installation der technischen Geräte in der Wohnung regelmäßig nicht.

Bei unberechtigten und überhöhten Mietminderungen sollte über eine Kündigung nachgedacht werden.

Tritt der Schimmelpilz hingegen in verschiedenen Wohnungen des Hauses auf, spricht viel dafür, dass Baumängel vorliegen. In diesem Fall sind auch die Aussichten vor Gericht nicht allzu gut. Wer unnötige Kosten vermeiden will, muss zeitnah bauliche Abhilfe schaffen.

Gerade im Zusammenhang mit Teilmodernisierungen (zum Beispiel Einbau von Isolierglasfenstern ohne Dämmung der Außenwände) tritt im Nachgang häufig verstärkt Schimmelpilzbildung auf. Hier müssen die Mieter unbedingt auf ein künftig notwendiges geändertes Lüftungsverhalten hingewiesen werden. Andernfalls muss sich der Vermieter mindestens ein Mitverschulden an der späteren Bildung von Schimmelpilz zurechnen lassen.

5.10.2015

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Saisonbeginn beim Schimmelpilz: Hinweise für Vermieter

Tierhaltung darf im Mietvertrag nicht generell ausgeschlossen werden

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Ausgangslage

Ein genereller Ausschluss der Tierhaltung in der Wohnung findet sich nach wie vor in einigen Mietverträgen. Ob ältere Vertragsformulare, die von dem Vermieter dabei genutzt werden, noch im Einklang mit der aktuellen Rechtsprechung stehen, erscheint zweifelhaft.

Generelle Verbote der Tierhaltung im Mietvertrag unzulässig

Aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/12 -, juris) ergibt sich die Unwirksamkeit folgender Klauseln in Mietverträgen:

genereller Ausschluss der Tierhaltung,

genereller Ausschluss der Katzenhaltung,

genereller Ausschluss der Hundehaltung.

Ein entsprechendes generelles Verbot kann nur dann wirksam sein, wenn die Haltung in besonderen Ausnahmefällen erlaubt wird. Ob solche Klauseln dann aber einer Überprüfung durch ein Gericht standhalten, ist sehr unwahrscheinlich, da der Vermieter entsprechende Ausnahmekonstellationen kaum umfassend und ausreichend wird formulieren können.

Tierhaltung entgegen eines Verbots im Mietvertrag riskant

Befindet sich ein pauschales oder konkretes Verbot der Tierhaltung im Mietvertrag, ist Mietern trotzdem zu raten, zunächst einmal die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Besteht nämlich kein Anspruch auf die Gestattung des Vermieters, kann eine entgegen dem Verbot erfolgte Tierhaltung eine Abmahnung und im Fall der Wiederholung/Fortsetzung sogar eine Kündigung rechtfertigen. Im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits kommt es dann auf die Frage an, ob das Verbot wirksam war oder nicht.

Erst Erlaubnis anfragen und gegebenenfalls gerichtlich durchsetzen

Solche Risiken lassen sich einfach vermeiden, indem der Vermieter zunächst zur Gestattung unter Fristsetzung aufgefordert und der Anspruch gegebenenfalls im Klagewege durchgesetzt wird.

Wenn das Tier bereits angeschafft wurde, Ansprüche prüfen lassen

In der Praxis haben die Mieter das Tier regelmäßig schon angeschafft. Dann folgen die Kenntnis des Vermieters und das Verbot bzw. die Abmahnung. In solchen Fällen sollte unbedingt geprüft werden, ob der Anspruch besteht. Andernfalls riskiert man eine Kündigung und einen Verlust der Wohnung.

Fachanwaltstipp Mieter:

Mieter sollten vor Anmietung einer Wohnung darauf achten, ob ihr Haustier in der Wohnung auch gehalten werden darf. Gegebenenfalls sollte die Haltung im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden. Soll im bestehenden Mietverhältnis ein Hund angeschafft werden, sollte man die Zulässigkeit der Tierhaltung vorher prüfen. Unzulässige Tierhaltung kann nach vorhandener erfolgloser Abmahnung einen Kündigungsgrund für das Mietverhältnis darstellen.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vermieter, die eine bestimmte Art der Tierhaltung im Haus verbieten wollen, müssen eine entsprechende Regelung im Mietvertrag treffen. Generelle Verbote von Tierhaltung, aber auch von Hundehaltung, sind regelmäßig unwirksam. Die in den Mietverträgen verwendeten Klauseln sollten regelmäßig unter Berücksichtigung der gerade herrschenden Rechtsprechung überprüft werden. Abweichungen vom Mietvertrag durch einzelne Mieter müssen verfolgt werden. Andernfalls kann sich im Haus eine Praxis bilden, die auch für weitere Mieter Ansprüche entstehen lässt.

14.09.2015

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http://img.youtube.com/vi/qc5KcWud-Ww/0.jpgTierhaltung darf im Mietvertrag nicht generell ausgeschlossen werden

Unzulässige Tierhaltung: Schadensersatz für Schäden in der Mietwohnung

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Ausgangslage:

Auch wenn dem Mieter die Haltung eines Haustiers vom Vermieter nicht erlaubt wurde, kann er unter Umständen einen Anspruch darauf haben. Dieses Problem soll aber nicht Gegenstand des folgenden Beitrags sein. Angenommen dem Mieter wurde die Tierhaltung nicht gestattet und es ergibt sich auch kein Anspruch darauf, geht er, wenn er dennoch Tiere in der Wohnung hält, das Risiko ein, eine Unterlassungsklage, eine Abmahnung oder eine Kündigung zu erhalten. Darüber hinaus kann es außerdem dazu kommen, dass der Vermieter zusätzlich Schadensersatz wegen Beschädigungen der Mietsache geltend macht.

Auch kleinere Gebrauchsspuren können Schadensersatzpflicht wegen Beschädigungen an der Mietsache begründen:

Die Wahrscheinlichkeit, dass der Vermieter mit entsprechenden Ansprüchen vor Gericht Erfolg hat, ist bei unzulässiger Tierhaltung deutlich höher, als bei erlaubter Tierhaltung. Im letzteren Fall könnte der Mieter nämlich geltend machen, die Haltung des Tieres gehöre zum vertragsgemäßen Gebrauch. Bei unzulässiger Haltung dagegen begründen auch besondere Abnutzungserscheinungen durch das Tier, wie etwa leicht Kratzer auf dem Fußboden oder geruchsmäßige Verunreinigungen des Teppichs, eine Schadensersatzpflicht des Mieters. Entsprechende Schäden wären anderenfalls vom vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erfasst.

Schadensersatzanspruch erfordert Verschulden des Mieters:

Zu beachten ist aber, dass der Mieter auch dann, wenn die Tierhaltung nicht erlaubt ist, für Schäden nur haftet, wenn er sie auch zu verschulden hat. Das Verschulden wurde von Gerichten etwa schon verneint in Fällen, in denen Ungeziefer vom Tier in die Wohnung geschleppt wurde. Argument: Auch Menschen hätten dieses Ungeziefer grundsätzlich in die Wohnung schleppen können. Es bleibt zweifelhaft, ob diese Begründung wirklich überzeugen kann. Bei manchen Tieren dürfte die Wahrscheinlichkeit, dass diese Ungeziefer in die Wohnung bringen, erheblich höher sein, als bei Menschen. In einem Urteil vom 21.2.2002, 3 S 125/01, hat das Landgericht Freiburg dementsprechend das Verschulden und damit die Schadensersatzpflicht eines Mieters angenommen, dessen Hund Zecken in die Wohnung eingeschleppt hatte.

14.8.2015

Ein Artikel von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

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http://img.youtube.com/vi/eypm2lPIbjU/0.jpgUnzulässige Tierhaltung: Schadensersatz für Schäden in der Mietwohnung

Eine Eigentumswohnung in Dresden eignet sich nicht nur als Kapitalanlage, sondern auch für Eigennutzer als barrierefreie Altersvorsorge

Lebensqualität beginnt in den eigenen vier Wänden. Dresden von seiner schönsten Seite erleben und mit Immobilien in die Zukunft investieren.
Eine barrierefreie Eigentumswohnung in Dresden eignet sich nicht nur für renditeorientierte Kapitalanleger als Immobilien-Investment in die Zukunft, sondern bietet sich auch für weitsichtige Eigennutzer als Altersvorsorge an.

Die AJL Invest GmbH berät den anspruchsvollen Interessenten gerne kostenlos und unverbindlich beim Kauf einer Immobilie in der Landeshauptstadt von Sachsen.

Ein Neubau bietet neben Gewährleistung und Technik auf aktuellem Stand auch weitere Vorteile gegenüber Altbau und Denkmal. Wer sich um energetische Sanierung oder Instandsetzung keine Gedanken machen möchte, sondern sorgenfrei modernste Ausstattung sowie exklusive Materialien und hochwertige Verarbeitung für sich selbst oder seinen anspruchsvollen Mieter wünscht, kommt um die Prüfung des Erwerbs einer hochwertigen Neubau-Eigentumswohnung nicht herum.

Der Erwerb einer Immobilie in Dresden wird hier am Beispiel einer Eigentumswohnung dargestellt.

Plauenscher Ring 19 – Wohnen in Dresden-Plauen

Lage & Geschichtliches

In seiner Ur-Anlage bildete Plauen ein Rundlingsdorf mit einem kleinen Teich, der 1875 aufgefüllt wurde. Am Südende der jetzigen Klingenberger Straße befand sich das Freigut, das 1895 abgetragen wurde. Das war
das erste Oberdorf. Das später dazu gewachsene Niederdorf befand sich unmittelbar am rechten Ufer der Weißeritz; 1597 erstmals erwähnt als Wassergasse, seit 1904 Hofmühlenstraße. An ihrer Ostseite befindet sich der heute durch Erhaltungssatzung geschützte historische Dorfkern Plauens. Bereits um die Jahrhundertwende hatte sich in Plauen Industrie entwickelt. Nach dem 1. Weltkrieg entstanden die Wohnviertel zwischen Münchner und Nöthnitzer Straße sowie in Hohenplauen.

Die verbesserten Verkehrsverbindungen und die zahlreichen gewerblichen Unternehmungen führten gegen Ende des 19. Jahrhunderts zu einer ver-
stärkten Nachfrage nach Bauland im Süden der Stadt Dresden. Zunächst begannen die Arbeiten zu beiden Seiten der Chemnitzer Straße und wurden
nach Verabschiedung eines Bebauungsplanes bis zum Plauenschen Ring fortgesetzt. Auf Betreiben der Gemeinde entstanden hier vorrangig Villen in
offener Bauweise. Auch nach dem Anschluss der wohlhabenden Gemeinde an Dresden blieb die Vorstadt Plauen sowohl wichtiger Gewerbestandort
als auch beliebter Wohnvorort. Bis zum Ausbruch des Zweiten Weltkrieges entstanden 15 neue Straßen auf Plauenscher Flur, die vorrangig mit Wohnhäusern bebaut wurden. Mit der Entstehung der Siedlung rund um den Fichtepark nach 1930 war die Bebauung weitgehend vollendet. Die Luftangriffe auf Dresden führten auch im Stadtteil Plauen zu schweren
Schäden, vor allem im nördlichen Teil. In der Nachkriegszeit gelang es nur teilweise, die entstandenen Baulücken zu schließen. Erst nach 1990
wurden einige moderne Wohn- und Bürokomplexe errichtet, so dass Plauen heute seine Rolle als Stadtteilzentrum mit Ortsamt und Geschäften wieder
ausfüllen kann. Größtes Bauprojekt war der auf dem Gelände der früheren Falkenbrauerei angelegte Bürokomplex “Falkenbrunnen” mit Einkaufszentrum.
Zu den überregional bekannten Plauener Unternehmen gehören heute die Dr. Quendt Backwaren GmbH und die Feinkostfirma Dr. Doerr. Plauen zählt heute zu einem der beliebtesten Stadtteile Dresdens, vor allem
für Studenten, Familien und Professoren/innen. Dies liegt zum einen an der geschichtsträchtigen großzügigen Bebauung, welche großflächigen
Wohnraum zulässt und zum anderen an der direkten Nähe zur Technischen Universität. Diese trägt, als erste ostdeutsche Universität, seit 2012 die
Auszeichnung „Elite-Universität“.
Der „Plauensche Ring“ gehört mit zu den 1A Immobilienstandorten von Dresden und zählt ebenso mit zu den attraktivsten Wohnbereichen der
Sächsischen Landeshauptstadt. Die unmittelbare Lage zur TU Dresden und zum Stadtzentrum ist neben der hervorragenden Höhenlage mit Fernblick
über Dresden ein Alleinstellungsmerkmal dieses Standortes. In Plauen befinden sich nicht nur wunderschöne sanierte Altbauten wie das
Plauener Rathaus, die Villa Grübler oder die Villa Hohe Straße, es wurde stadtplanerisch auch auf den Erhalt von genügend Grünflächen wie zum Beispiel den Fichtepark mit seinem Aussichtturm, welche diesen Stadtteil so einzigartig machen, geachtet. In der näheren Umgebung des „Plauenschen
Ring 19“ sind viele Gründerzeithäuser renoviert und Neubauhäuser gebaut worden, was sich natürlich in der Wohnqualität auch bemerkbar macht.
Spazieren gehen macht hier Spaß Wichtig sind natürlich auch infrastrukturelle Gesichtspunkte. Sehr gute Verkehrsanbindungen sind vorhanden. Die Dresdner Autobahn 4, der Flughafen und der Hauptbahnhof sind als wichtigste Verkehrsknotenpunkte bequem in kürzester Zeit mit dem Auto oder mit dem ÖPNV zu erreichen.
Ein Halteplatz der Dresdner Verkehrsbetriebe liegt in unmittelbarer Nähe zum Objekt.
Einrichtungen des täglichen Bedarfs wie Ärzte, Apotheken, Lebensmittelhändler, Banken, Schulen, Kindergärten und Gaststätten befinden sich,
alle fußläufig erreichbar, in der unmittelbaren Umgebung. Man benötigt hierfür nur wenige Minuten zu Fuß. Ein Sportplatz in der Nachbarschaft
lädt zu sportlichen Aktivitäten ein.

Der freistehende Neubau befindet sich in einer bevorzugten Wohnlage in Dresden-Plauen umgeben von bereits sanierten 3 bis 4 geschossigen Wohnhäusern. Das Haus verfügt über eine Tiefgarage mit 8 PKW-Stellflächen, ein Kellergeschoss, drei Vollgeschosse mit 6 Wohneinheiten und einPenthouse im Dachgeschoss. Die Wohnungsgrößen der 5-Zimmer Wohnungen belaufen sich von zirka 127 bis 184 m² reine Wohnfläche. Die Wohneinheiten 01 und 02 im Erdgeschoss erhalten zu den jeweils zugeordneten Holzterrassen ein Sondernutzungsrecht für einen zugewiesenen Gartenanteil, begehbar von den Balkonen und Terrassen.

Der Traum von einem Ort der Ruhe und Gelassenheit, befreit von allem Überflüssigen: das ideale Bad, auf besondere Weise elegant, erscheint dennoch klassisch, ohne den Designanspruch zu leugnen.
Markant an den Waschtisch- und Wannenarmaturen der Quadra Kollektion ist der integrierte Mousseur. Mit Liebe zum Detail schafft das pure Design der Quadra gleichzeitig Komfort für den Nutzer und Klarheit in der
Bad-Atmosphäre. Die breite Produktpalette mit verschiedenen Designs bietet auch für neueste
Trends immer die passende Armatur. Die GROHE EcoJoy® Variante zum Wassersparen beweist, dass großartiges Design und die Rücksichtnahme
auf natürliche Ressourcen gut miteinander harmonieren. Innovationskraft und eine Produktvielfalt, die Planungsspielraum schafft. Die Serien Renova Nr. 1 und Renova Nr. 1 Plan bieten eine außergewöhnliche
Planungsflexibilität für ansprechende Bäder. Mit hohen Einsparmöglichkeiten beim Wasserverbrauch dank 4,5-Liter-Spülung der WCs. Ausbaufähig
mit vielfältigen Möbelprogrammen. Die außerordentliche Produktvielfalt von Keramag setzt der modernen, komfortablen Badgestaltung praktisch
keine Grenzen.

Der Gira Home Server ist der Bordcomputer für das intelligente Haus. Als Schnittstelle zwischen moderner Elektroinstallation und Computernetzwerk
steuert er alle Komponenten der Gebäudetechnik, die über das KNX / EIB System miteinander vernetzt sind, und bietet die Möglichkeit, weitere Technologien wie Türsprechanlagen, Kameras oder Audiosysteme in die
Gebäudesteuerung zu integrieren. Dank Internetanbindung können alle Funktionen bequem über Gira Control Clients, Smartphones und Tablets oder dem Computer erreicht werden – zu Hause und unterwegs.Die Steuerung dieser innovativen Gebäudetechnik geht spielend einfach von
der Hand. Die Menüführung ist intuitiv verständlich: Alle Funktionen sind innerhalb von zwei Ebenen erreichbar. Zusätzliche Detailinformationen oder
Bedienelemente öffnen sich in einem Pop-up-Fenster. Das gewährleistet eine optimale Übersicht und ermöglicht die komfortable Bedienung per
Touchscreen – mit nur einem Finger.

Weitere Informationen erhalten Sie natürlich kostenlos und unverbindlich vom Team der AJL Invest GmbH.

Weitere Informationen und Angaben finden Sie unter http://www.prseiten.de/pressefach/ajlinvestimmobiliendresden/news/3409 sowie http://www.ajl-invest.com.

Über AJL Invest GmbH:
Die AJL Invest GmbH informiert sowohl Kapitalanleger als auch Eigennutzer über renditestarke Immobilien in Dresden. Wer eine Eigentumswohnung in Dreden kaufen möchte sollte sich über Lage, Ausstattung sowie Wertbeständigkeit vor dem Kauf informieren. Egal ob Lebensmittelpunkt oder Altersvorsorge, die Landeshauptstadt von Sachsen bietet viele Möglichkeiten und Chancen.

Impressum

AJL Invest GmbH

Wägnerstraße 14

01309 Dresden

Telefon: +49.351.315 533 63

Telefax: +49.351.464 66 45

E-Mail:info@ajl-invest.com

Geschäftsführung: Ralf Beutel

Registergericht: Amtsgericht Dresden, HRB 30017

Steuernummer: 203/105/11804 FA Dresden Süd

Aufsichtsbehörde ist die Landeshauptstadt Dresden §34c nach GewO

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Eine Eigentumswohnung in Dresden eignet sich nicht nur als Kapitalanlage, sondern auch für Eigennutzer als barrierefreie Altersvorsorge

Effizientes Kaufen mit der KfW-Effizienzhaus-Förderung

Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) erhöht Förderdarlehen für Energie-Effizienzhäuser +++ Einsparmöglichkeiten für Erstkäufer +++ Energieverbrauch gewinnt immer mehr an Gewicht bei Immobilienkauf

Beim Kauf einer Immobilie achten Interessenten zunächst auf Lage, Wohnraumaufteilung und Komfort-Ausstattung. Jedoch gewinnt auch das Thema Energieverbrauch immer mehr an Gewicht für Wohnungseigentümer und Mieter. Die Energieeffizienz einer Immobilie ist jedoch nicht nur für die späteren Energiekosten von Bedeutung, sondern bereits beim Kauf spielt der Begriff „Effizienzhaus“ eine große Rolle. Ab August erhöhen sich für Erstkäufer, dank staatlicher Förderung, die Einsparmöglichkeiten der Finanzierung von Effizienzhäusern noch einmal.

Die Prinz von Preussen Grundbesitz AG realisiert erstklassige Bauprojekte im Denkmal- und Neubaubereich und arbeitet dabei mit dem Energieberater Stefan Preiß, einem der führenden deutschen Energiesachverständigen, zusammen. Prinz von Preussen Grundbesitz AG-Vorstand Theodor J. Tantzen und Energieexperte Preiß erläutern die Grundsätze der Effizienzhaus-Förderung.

Herr Tantzen, warum nimmt das Thema Energieeffizienz einen immer höheren Stellenwert bei Immobilien ein?

Es stellt sich heute nicht mehr die Frage, ob man für eine Immobilie Energiesparmaßnahmen vornimmt, sondern vielmehr, wie viel Energie man einsparen möchte. Und dies nicht nur aus umweltpolitischen Erwägungen, sondern weil die Nebenkosten beim Wohnen weiterhin steigen und zur nachhaltigen Belastung werden können. Die Investition in Energieeffizienz bei Wohnobjekten wird in Deutschland maßgeblich gefördert – wie durch die KfW, die Kreditanstalt für Wiederaufbau. Hier gilt es dann jedoch, spezielle Effizienzhaus-Standards bei Sanierungen oder Neubauten einzuhalten.

Herr Preiß, was bedeutet denn der Begriff KfW-Effizienzhaus?

Wie der Name schon impliziert, definiert der Begriff, wie energieeffizient ein Gebäude ist. Wichtig ist dabei die Zahl, die auf den Begriff Effizienzhaus folgt, denn diese beschreibt die Qualität des KfW-Effizienzhauses im Vergleich zu dem gesetzlichen Energieeinsparverordnungsstandard eines vergleichbaren Neubaus. So ist zum Beispiel ein Effizienzhaus 70 um 30 Prozent, ein Effizienzhaus 55 um 45 % besser als der gesetzliche Standard.

Die angegebenen Werte spiegeln sich auch im Energieausweis wider, was wichtig für die Aussage über die Werthaltigkeit und die Mietrendite einer Wohnung ist. So wird auch finanziell nachhaltig geplant, denn zurzeit steht eine CO2-Steuer ab 2021 im Raum, deren Höhe sich dann aus dem Energieausweis errechnen wird.

Und wie können die Maßnahmen bei einer Sanierung umgesetzt werden, Herr Preiß?

Ausgehend von einer gründlichen Bestandsanalyse erarbeiten wir Konzepte zur Erreichung verschiedener Effizienzhaus-Standards. Höhere energetische Standards führen nicht nur zu höheren Tilgungszuschüssen, sondern erfordern auch einen höheren baulichen Aufwand. Deshalb sollte ein Kosten-Nutzen-Vergleich zu einer abschließenden Bewertung führen, welches Effizienzhaus angestrebt wird. Da nur fünf Prozent aller Wohnungen in Deutschland altersgerecht sind, hier aber ein ständig wachsender Bedarf vorhanden ist, prüfen wir in der Regel auch, inwieweit die Wohnungen zudem altersgerecht umgesetzt werden können.

Herr Tantzen, wie können Ihre Kunden von der verbesserten Förderung ab August profitieren?

Im Moment setzen wir ein Bauprojekt in Düsseldorf-Golzheim/Derendorf um, bei dem erhaltenswerte Teile eines Verwaltungsgebäudes mit neuer Architektur verbunden werden, so dass moderne und funktionale Wohneinheiten sowie einige Gewerbeeinheiten für stilles Gewerbe entstehen.

Mit den neuen Rahmenbedingungen der KfW erhält ein Ersterwerber von Wohnungen nach dem Standard „KfW-Effizienzhaus 70″ ab August 2015 einen Förderbetrag von bis zu 100.000 Euro bei derzeit 0,75 Prozent effektivem Jahreszins je Einheit, zuvor lag die Höchstförderung bei 75.000 Euro. Dabei gewährt die KfW einen Tilgungszuschuss von bis zu 15.000 Euro – dieser muss nicht zurückgezahlt werden. Um die KfW-Finanzierung für unsere Kunden möglich zu machen, wird im Vorfeld jede Wohnung einzeln bewertet. Hierfür ist die Beauftragung eines eingetragenen Sachverständigen, der die Einhaltung der Standards prüft, zwingend notwendig. Nur nach Bescheinigung durch den Energieeffizienzexperten kann eine geförderte Finanzierung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau in Anspruch genommen werden.

Dabei kommt es für den KfW-Förderbetrag nicht auf die Quadratmetergröße an. Auch für kleine Wohnungen können hohe Beträge bei der Förderung zum Tragen kommen.

Diese Vorteile sind natürlich auch starke Marketingargumente und machen Immobilien noch attraktiver für Investoren. Zumal es zurzeit kaum eine Möglichkeit gibt, sein Geld bei ähnlich hoher Rendite und ähnlich geringem Risiko anzulegen.

Über das Energieberatungsbüro Stefan Preiß:

Das Energieberatungsbüro Stefan Preiß mit seinen 7 Niederlassungen in Hannover, Rosenheim, Bissingen, Heilbronn, Leipzig, Berlin und Oberwiera erstellt bundesweit energetische Konzepte, berät Kunden in energetischer Hinsicht, plant Modernisierungsmaßnahmen und erstellt Anträge für Darlehen und Zuschüsse. Ziel der Beratung ist kostenoptimiertes Bauen mit hoher Qualität und optimierter Förderung und Finanzierung. Stefan Preiß ist mit seinen Energieberatern und Ingenieuren deutschlandweit in seinen Spezialgebieten der energetischen Sanierung denkmalgeschützter Gebäude und der Sanierung von großen Wohnanlagen, wie auch in der energetischen Planung von großen Neubauvorhaben tätig.

Über die Prinz von Preussen Grundbesitz AG:

Die Prinz von Preussen Grundbesitz AG, Bonn, zeichnet sich durch jahrzehntelange Kompetenz auf dem Gebiet der Projektentwicklung und Projektsteuerung aus. Die Kernkompetenz des namhaften Bauträgerunternehmens liegt in der Entwicklung, Umsetzung und Vermarktung sowohl historischer, denkmalgeschützter und restaurierter Bauwerke als auch von Neubauprojekten, die durch ein unverwechselbares architektonisches Flair sowie exklusive Lage und Ausstattung für sich einnehmen. Weitere Informationen unter www.prinzvonpreussen.eu.

Über:

Prinz von Preussen Grundbesitz AG
Herr Theodor J. Tantzen
Fritz-Schroeder-Ufer 37
53111 Bonn
Deutschland

fon ..: 02 28-9 85 17-980
fax ..: 02 28-9 85 17-989
web ..: http://www.prinzvonpreussen.eu
email : info [at] prinzvonpreussen.eu

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Frau Constanze von Poser
Max-Planck-Straße 6-8
50858 Köln

fon ..: 02234-999 02-0
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http://www.prnews24.com/wp-content/uploads/2015/07/stefanpreissundtheodorjtantzen.jpgEffizientes Kaufen mit der KfW-Effizienzhaus-Förderung

Eigenbedarfskündigung - Bundesgerichtshof erweitert die Möglichkeiten für Vermieter drastisch

Zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04. März 2015 – VIII ZR 166/14 -, juris, ein Kommentar von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Schlechte Nachrichten für Mieter: Der Bundesgerichtshof erweitert die Möglichkeiten für Vermieter, eine Eigenbedarfskündigung auszusprechen, drastisch:

Ausgangslage:

Der gesetzliche Schutz von Mietern gegen Eigenbedarfskündigungen des Vermieters ist unzureichend. Es ist ein offenes Geheimnis, dass ein Großteil der Eigenbedarfskündigungen vorgeschoben ist. Es gibt kein besseres Mittel, eine günstig vermietete Wohnung zu entmieten. Umgekehrt sparen Käufer von vermietetem Wohnungseigentum im Vergleich zu vermietetem Wohnungseigentum eine Menge Geld. Ein Teil des Geldes kann man dann effektiv darin investieren, den Mieter loszuwerden.

Der Gesetzgeber bleibt untätig, die Rechtsprechung vermieterfreundlich. Auf dieser Linie liegt auch ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs.

Fall:

Der Vermieter hatte den Eigenbedarf für seinen Sohn geltend gemacht. Der Sohn wollte vorübergehend mit einem Studienfreund in einer Wohnung zusammen wohnen. Der Bundesgerichthof ist der Auffassung, dass auch dies einen Eigenbedarf des Vermieters begründen kann (Urteil des Bundesgerichtshofs vom 04. März 2015 – VIII ZR 166/14 -, juris).

Urteil:

In der Entscheidung geht der Bundesgerichtshof zunächst von der durch (mehr …)

http://www.prnews24.com/Eigenbedarfskündigung - Bundesgerichtshof erweitert die Möglichkeiten für Vermieter drastisch

Anbietpflicht verletzt: Eigenbedarfskündigung nicht durchsetzbar

Zum Urteil des Landgerichts Berlin, LG Berlin, Urteil vom 16. April 2015 – 67 S 14/15 –, juris, ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Ausgangslage

Bei Ausspruch einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter dem Mieter während der Kündigungsfrist grundsätzlich eine andere Wohnung anbieten, die ihm zur Verfügung steht. Bei Verletzung dieser Anbietpflicht droht dem Vermieter das Risiko, dass sich der Mieter im weiteren Verlauf eines Räumungsprozesses darauf beruft. Dadurch kann eine Durchsetzung der Eigenbedarfskündigung verhindert werden. Der Vermieter kann sich dann nämlich nach Treu und Glauben nicht auf seine Eigenbedarfskündigung berufen, wenn er es unterlassen hat, dem Mieter eine entsprechende freie Ersatzwohnung anzubieten.

Fall

Der Fall, den das Landgericht Berlin zu entscheiden hatte, lag nun folgendermaßen: In einer ersten Eigenbedarfskündigung hatte der Vermieter dem Mieter keine Ersatzwohnung angeboten. In der nachfolgenden Eigenbedarfskündigung dann hatte der Mieter das Angebot einer freien Wohnung abgelehnt, sodass der Vermieter meinte, diese hätte ihm auch beim ersten Mal nicht angeboten werden müssen. Der Mieter habe damit ausdrücklich gezeigt, dass er kein Interesse an der Wohnung habe.

Urteil

Das Landgericht Berlin gab wie schon die Vorinstanz dem Mieter Recht. Der Vermieter kann sich auf eine von ihm ausgesprochene Eigenbedarfskündigung wegen Verstoßes gegen die Grundsätze von Treu und Glauben nicht berufen, wenn er der Pflicht zum Angebot einer freistehenden Alternativwohnung zuwider gehandelt hat, selbst wenn der Mieter nach Ausspruch einer zeitlich nachfolgenden Eigenbedarfskündigung die Anmietung der nunmehr angebotenen Alternativwohnung ablehnt.

Nur unter ganz engen Ausnahmen sieht das Landgericht Berlin eine Ausnahme von der Anbietpflicht, nämlich, wenn der Mieter zu keinem Zeitpunkt Interesse daran hatte, die Alternativwohnung anzumieten. Das muss allerdings der Vermieter beweisen, was er im vorliegenden Fall jedenfalls nicht konnte.

Fachanwaltstipp Mieter

Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben und dagegen vorgehen wollen, versuchen Sie immer auch herauszufinden, ob sich nicht in Ihrem Haus weitere freie Wohnungen befinden oder während der Kündigungsfrist frei werden oder ob welche gibt, die vom Vermieter kürzlich vermietet wurden. Sie können dazu Ihre Nachbarn befragen.

Fachanwaltstipp Vermieter

Bieten Sie freie Wohnungen dem Mieter an. Bieten Sie lieber zu viel an als zu wenig. Grundsätzlich sind zwar vergleichbare Wohnung anzubieten, was allerdings vergleichbar ist, darüber scheiden sich die Geister. Vorsorglich sollte man daher also immer alle freiwerdenden Wohnungen anbieten. Es ist dann Sache des Mieters zu entscheiden, ob ihm die Wohnung passt oder nicht.

08.06.2016

Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com

Spezialseite Eigenbedarfskündigung für Vermieter:

Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfskündigung. Wann kann man einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen? Wann ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen? Wann gelten Sperrfristen? Weiter finden Sie Muster für das Erstellen einer Eigenbedarfskündigung mit ausführlichen Hinweisen. Sie finden auch Muster für eine Räumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, zum Thema Eigenbedarfskündigung.

Das alles finden Sie hier: www.eigenbedarfskuendigungen.de

Spezialseite Eigenbedarfskündigung für Mieter:

Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfskündigung. Wie verhält man sich, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung angedroht hat? Wie verhält man sich, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hat? Sie finden auch Muster für einen Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung. Weiter finden Sie Muster für eine Verteidigungsschrift gegen eine Räumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, zum Thema Eigenbedarfskündigung.

Das alles finden Sie hier: www.eigenbedarfskuendigung-anwalt.de

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Eigenbedarfskündigung: Anbietpflicht des Vermieters und ihre Reichweite (Serie - Teil 7)

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Serie zum Thema Anbietpflicht des Vermieters im Rahmen der Eigenbedarfskündigung, Reichweite derselben und Folgen einer Verletzung

6. Wegfall der Anbietpflicht wegen Ablehnung eines Angebots durch den Mieter

Der Mieter lehnt eine angebotene Wohnung nicht ab, wenn er darauf besteht, dass die Ersatzwohnung zu demselben Qm-Preis vermietet wird; die Anbietpflicht ist keine Option zur Mieterhöhung (AG Mannheim, Urteil vom 17. Dezember 2007 – 9 C 560/07 -, juris).

7. Nachträgliche Heilungsmöglichkeiten einer Verletzung der Anbietungspflicht?

Eine einmal verletzte Anbietpflicht wird jedenfalls nicht dadurch geheilt, dass der Vermieter sich später entschließt die freie Wohnung nicht zu vermieten, sondern für einen Angehörigen zu nutzen. Hätte der Vermieter die Wohnung gleich für einen Familienangehörigen vorgesehen, wäre eine Anbietpflicht erst gar nicht entstanden

Landgericht Berlin: Die Wirkung der Verletzung der Anbietpflicht entfällt nicht dadurch, dass der Vermieter nachträglich von seiner Absicht, die eigene Wohnung wieder zu vermieten, Abstand nimmt, um sie nunmehr einem Familienangehörigen zur Verfügung zu stellen (LG Berlin, Urteil vom 19. Dezember 2001 – 61 S 620/00 -, juris).

Immer wieder problematisch ist auch die Frage, wie lange der Vermieter warten muss, bis er eine wegen Verletzung der Anbieterpflicht unwirksame Eigenbedarfskündigung wiederholen kann. Problem: Der Vermieter kann die Anbietpflicht bei der Eigenbedarfskündigung einfach dadurch umgehen, dass er so lange wartet, bis er alle für eine Anbietpflicht infrage kommenden Wohnungen aus dem Bestand vermietet hat.

War die Eigenbedarfskündigung wegen Verletzung der Anbietpflicht unwirksam und nimmt der Vermieter deshalb die Räumungsklage zurück, muss er bis zu einer neuen Eigenbedarfskündigung eine angemessene Zeit verstreichen lassen. Eine vorher ausgesprochene Kündigung wegen desselben Eigenbedarfs verstößt gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) (AG Köln, Urteil vom 30. August 2005 – 201 C 160/05 -, juris).

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http://www.prnews24.com/Eigenbedarfskündigung: Anbietpflicht des Vermieters und ihre Reichweite (Serie - Teil 7)

Kündigung auch bei unverschuldeter Geldnot, zum Beispiel weil das Sozialamt nicht bezahlt

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck zum Urteil des Bundesgerichtshofs vom 4.2.2015, VIII ZR 175/14:

Ausgangslage:

Wenn der Mieter die Miete nicht zahlen kann, berechtigt dies den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung. Immer wieder umstritten ist die Frage, inwieweit das Verschulden Dritter an der Zahlungsunfähigkeit des Mieters von diesem eingewandt werden kann. Grundsätzlich gilt: Der Mieter hat seine mangelnde Zahlungsfähigkeit immer zu vertreten. Das zeigt auch der nachfolgende Fall wieder.

Der Fall:

Der Mieter hatte rechtzeitig einen Antrag auf Sozialhilfe gestellt, die Unterhaltskosten waren jedoch nicht bewilligt worden. Der Vermieter hatte wegen Zahlungsrückstandes gekündigt.

Der Bundesgerichtshof:

Zwar kommt der Schuldner nur in Verzug, wenn er das Ausbleiben der Leistung im Sinne von § 276 B zu vertreten hat. Bei Geldschulden befreien wirtschaftliche Schwierigkeiten den Schuldner allerdings auch dann nicht von den Folgen einer Kündigung, wenn sie auf unverschuldeter Ursache beruhen.

Es gilt auch hier uneingeschränkt der Grundsatz: “Geld hat man zu haben”.

Kündigt der Vermieter in solch einem Fall gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB aus wichtigem Grund, findet eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht statt. Vielmehr sind die nach dieser Vorschrift allein auf den Umstand des Zahlungsverzugs abstellenden Kündigungsgründe vom Gesetzgeber so konzipiert worden, dass bei Erfüllung der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB bereits ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben ist und die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwägungsvoraussetzungen nicht noch zusätzlich erfüllt sein müssen (BGH, Urteil vom 04. Februar 2015 – VIII ZR 175/14 -, juris).

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vermieter können die vorübergehende Zahlungsunfähigkeit des Mieters nutzen, um diesen aus der Wohnung zu bekommen. Eine früher herrschende, gewisse Tendenz der Rechtsprechung, dem Mieter der wegen Nichtzahlung, bzw. nicht rechtzeitiger Zahlung der Miete durch das Sozialamt, Jobcenter oder sonstige Dritte unverschuldet die Kündigungssituation herbeigeführt hat, hilfreich beizuspringen, ist mit diesem Urteil jede Grundlage entzogen.

Fachanwaltstipp Mieter:

Stellen Sie die rechtzeitigen Mietzahlungen unbedingt sicher. Jedenfalls nach Abmahnung ist eine Kündigung auch bei wiederholter unpünktlicher Zahlung möglich. Auch in diesem Bereich ist der Bundesgerichtshof relativ gnadenlos.

9.3.2015

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http://www.prnews24.com/Kündigung auch bei unverschuldeter Geldnot, zum Beispiel weil das Sozialamt nicht bezahlt

Wohnungsausstattungsmerkmale, die potenzielle Mieter in die Flucht schlagen

Wohnungsausstattungsmerkmale, die potenzielle Mieter in die Flucht schlagen

Berlin, 17.03.2015 – Fotos spielen bei der Wohnungssuche eine entscheidende Rolle. Schließlich lässt sich im ersten Schritt – bei der Online-Recherche – die Spreu vom Weizen trennen. Haben sie die Aufmerksamkeit des Interessenten geweckt und stimmen auch die weiteren Rahmenbedingungen, wie Lage, Preis und Größe, mit den Vorstellungen überein, wird erwartungsvoll ein Besichtigungstermin vereinbart. Vor Ort gibt es dann aber oftmals böse Überraschungen, die einen Großteil der Wohnungssuchenden in die Flucht schlagen und damit die Vermietung erschweren. Welche das sind, wissen die Experten der plusForta GmbH ( kautionsfrei.de (https://kautionsfrei.de/) ). Sie haben die Ausstattungsmerkmale von Wohnungen zusammengetragen, die eine Vielzahl von der Anmietung abhalten.

1. Schimmel: Feine Nasen riechen sofort, wenn sich Schimmelsporen in einer Wohnung breit gemacht haben. Alle weiteren sind spätestens dann abgeschreckt, wenn sich der pilzige Befall sichtbar über die Wände erstreckt. Hierbei handelt es sich nicht nur um eine ästhetische Beeinträchtigung des Objektes, sondern für die Bewohner gehen damit auch gesundheitliche Risiken einher. Schimmel weist auf eine zu hohe Luftfeuchtigkeit hin und kann verschiedene Ursachen haben. Erklärt der Vermieter sich dazu bereit, diesen Mangel umfassend zu beheben, kann ein Bezug in Betracht gezogen werden.

2. Undichte Fenster: Betritt man die Wohnung und bemerkt, dass es zieht, obwohl die Fenster verschlossen sind, “weht” dies viele Mieter in die Flucht. Schließlich bedeutet dies im Winter, trotz vermehrten Heizens die Wohnung nicht warm zu bekommen. Die Folge sind hohe Heizkosten, die kaum jemand sehenden Auges auf sich nehmen möchte.

3. Erdgeschoss: Zwar ist eine Wohnung im Erdgeschoss für jeden Umziehenden insofern ein Segen, als dass beim Wohnungswechsel die Möbel nicht erst in höhere Etagen gewuchtet werden müssen, dennoch rangieren Parterre-Wohnungen auf der Beliebtheitsskala ganz weit unten. Dementsprechend sind sie preislich in der Regel auch günstiger als Objekte in luftigen Höhen. Zu groß erscheint vielen die Gefahr von Einbrüchen, neugierigen Passanten und Lärmbelästigung durch die Nähe zur Straße – abschreckende Merkmale für den Großteil der Wohnungssuchenden.

4. Fensterloses Bad ohne Badewanne: Ein schönes, großes, helles Badezimmer ist der Traum vieler Wohnungssuchender. Die Realität sieht häufig anders aus. Kleine, fensterlose Nasszellen vertreiben die potenziellen Mieter. Fehlt dann noch die Badewanne, ist auch der letzte Gedanke an einen Wellnesstempel dahin und die Wohnung damit passe.

5. Dunkle Wohnung: Die meisten Mieter wünschen sich bei der Wohnungsbesichtigung von sonnendurchfluteten Räumen empfangen zu werden. Beim heutigen Wohnungsbau versucht man diesem Wunsch weitestgehend gerecht zu werden. Bei Altbauten sieht die Situation indes anders aus. Zu wenige Fenster oder eine Lage des Hauses, die den Lichteinfall wenig begünstigt, versetzen kaum einen Wohnungssuchenden in Begeisterung.

6. Unattraktive Aussicht: Insbesondere in Großstädten wie Berlin, Hamburg und München, wo steigende Mieten und Gentrifizierung durch Luxusimmobilien die städtische Vielfalt zu verdrängen drohen, sollen Neubauten für Abhilfe sorgen. Das Problem an der Sache ist, dass dafür sämtliche Freiflächen in Anspruch genommen werden. Auch wenn das neu entstandene Objekt von den übrigen Ausstattungsmerkmalen her noch so schön ist, kann dies im Zweifelsfall nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Aussicht durch eine Brandschutzmauer stark eingeschränkt ist oder man vom Frühstückstisch dem Nachbarn direkt ins Schlafzimmer schauen kann.

“In Regionen mit einem angespannten Mietmarkt haben die Vermieter eine gute und bequeme Ausgangslage. Da die Nachfrage hier sehr groß ist, werden sie auch weniger attraktive Objekte innerhalb kurzer Zeit los. Fühlen sich die Mieter aber in der neuen Wohnung nicht wohl, entsteht eine große Fluktuation und bei ständiger Neuvermietung muss dann jeweils ein höherer Mietpreis einkalkuliert werden”, erklärt Robert Litwak, Geschäftsführer der plusForta GmbH (kautionsfrei.de).

Über kautionsfrei.de:

kautionsfrei.de (plusForta GmbH) gehört zu den marktführenden Anbietern von Mietkautionsbürgschaften in Deutschland. Durch die Mietkautionsbürgschaft entfällt die Hinterlegung der Barkaution. Dadurch wird der Mieter finanziell entlastet und die Entscheidung für eine neue Mietwohnung erleichtert. Außerdem erhält der Vermieter eine höhere Sicherheit, als mit der herkömmlichen Mietkaution, bei gleichzeitiger Reduzierung des Verwaltungsaufwandes. Die teure und umständliche Bonitätsprüfung übernimmt die plusForta GmbH (kautionsfrei.de).

2008 wurde die plusForta GmbH von der SchneiderGolling & Cie. Beteiligungsgesellschaft mbH und der Capitol Immobilien GmbH in Düsseldorf gegründet. Mit über 2.000 namhaften Kooperationspartnern der Immobilien-, Finanz- und Versicherungsbranche ist das Unternehmen bundesweit vernetzt.

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http://www.pr-gateway.de/media/primage/251954.jpgWohnungsausstattungsmerkmale, die potenzielle Mieter in die Flucht schlagen

Wohnungssuche: Welche Fragen darf der Vermieter zulässigerweise stellen? Wann darf der Mieter lügen?

Wohnungssuche: Welche Fragen darf der Vermieter zulässigerweise stellen? Wann darf der Mieter lügen? -

Ein Interview von Maximilian Renger mit Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Gerade in den Ballungszentren herrscht zunehmend Wohnungsknappheit. Gleichzeitig herrscht bei vielen Vermietern die Sorge, einem Mietnomaden aufzusetzen. Vor diesem Hintergrund stellt sich immer öfter die Frage, welche Informationen der Vermieter vom Mieter verlangen darf. Auf welche Fragen muss der Mieter wahrheitsgemäß antworten und wann darf er lügen?

Maximilian Renger: Vermieter verlangen immer detailliertere Auskünfte von ihren Mietern und stellen Fragen bis ins Privatleben hinein. Ist das zulässig?

Fachanwalt Bredereck: Viele der Fragen, die heute in der Praxis gestellt werden, sind ganz klar unzulässig. Umgekehrt darf man natürlich nicht vergessen: Wer die Auskünfte verweigert, bekommt oft die Wohnung nicht. Bei 50 Bewerbern oder mehr findet der Vermieter immer einen, der die Informationen freiwillig herausrückt.

Maximilian Renger: Wer sich hier seine Chancen nicht verderben will, ist ja gezwungen zu lügen.

Fachanwalt Bredereck: Ja. Auf unzulässige Fragen darf man allerdings jedenfalls juristisch betrachtet auch lügen.

Maximilian Renger: Das bedeutet, wenn ich lüge kann mir hinterher nichts passieren?

Fachanwalt Bredereck: Wenn die Frage wirklich unzulässig war nicht. Unterlagen darf ich allerdings auch in diesem Fall nicht fälschen. Auch wenn der Vermieter ein bestimmtes Dokument nicht verlangen darf, bleibt eine Urkundenfälschung strafbar. Auf die zulässigen Fragen muss wahrheitsgemäß geantwortet werden.

Maximilian Renger: Welche Fragen sind dann zulässig? Man liest hier alle möglichen Einzelentscheidungen, die sich teilweise sogar widersprechen und es ist schwer den Überblick zu behalten.

Fachanwalt Bredereck: Man muss sich immer die Frage stellen, ob der Vermieter an einer Frage ein berechtigtes Interesse hat. Außerdem darf die Frage weder diskriminierend seien noch in das grundrechtlich geschützte allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters unverhältnismäßig eingreifen.

Maximilian Renger: Fangen wir mal mit dem berechtigten Interesse an. Wann liegt dieses vor?

Fachanwalt Bredereck: Die Zahlung der Miete gehört zu den Hauptleistungspflichten des Mieters. Entsprechend sind alle Fragen rund um die Erforschung der Zahlungsfähigkeit des Mieters tendenziell zulässig. Das betrifft Fragen nach dem Einkommen, Gehaltspfändungen, Insolvenzverfahren ebenso wie Fragen nach dem Bezug von Sozialleistungen. Aber auch Fragen zum früheren Zahlungsverhalten des Mieters sind grundsätzlich zulässig.

Maximilian Renger: Wie sieht es mit der so genannten Mietschuldenfreiheitsbescheinigung aus?

Fachanwalt Bredereck: Nach der in diesem Punkt etwas unglücklichen Rechtsprechung hat ja der Mieter gegen den alten Vermieter allenfalls dann einen Anspruch auf Ausstellung einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung, wenn diese in der Region üblich ist bzw. sogar gar nicht. Das ist deshalb unglücklich, weil der Mieter dann ja immer in seiner Region verbleiben müsste. Wenn er in einer Region umziehen will, wo eine solche verlangt wird, findet er keine Wohnung. Wenn man die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs konsequent umsetzen würde, müsste man das Verlangen nach einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung als unzulässig ansehen.

Maximilian Renger: Das hilft aber dem sich bewerbenden Mieter nicht die Wohnung zu bekommen.

Außerdem ist ja auch die gerichtliche Geltendmachung äußerst problematisch, oder?

Fachanwalt Bredereck: Natürlich. Bis man den Schein hatte, sitzt man auf der Straße. Ich empfehle deswegen proaktiv dem künftigen Vermieter teilgeschwärzte Kontoauszüge über die früheren regelmäßigen Mietzahlungen vorzulegen. Der Vermieter kann dann sehen, dass die Zahlungen in gleichmäßiger Höhe regelmäßig beim Vermieter eingegangen sind.

Maximilian Renger: Wie sieht es mit Fragen nach dem Familienstand aus?

Fachanwalt Bredereck: Auch wenn man dann mal wieder anderes hört – meiner Ansicht nach sind solche Fragen heutzutage unzulässig. Der Vermieter kann allenfalls fragen, mit wie vielen Personen man in die Wohnung einziehen möchte. Dann kann ein berechtigtes Interesse bestehen, zum Beispiel mit Blick auf die Betriebskostenabrechnung oder die Größe der Wohnung.

Maximilian Renger: Eine beliebte Frage ist auch die nach den Rauchgewohnheiten?

Fachanwalt Bredereck: Raucher werden zunehmend hetzgejagt. Trotzdem würde ich momentan noch denken, wer diese Frage bewusst falsch beantwortet und trotzdem später ab und zu mal eine schmökert, muss keine Kündigung befürchten. Im Zweifel hat einen die Sucht dann erst nach dem Start des Mietverhältnisses befallen.

Maximilian Renger: Wie verhält es sich mit Fragen nach dem Haustier?

Fachanwalt Bredereck: Soweit die Haltung des jeweiligen Haustiers durch den Mietvertrag nicht wirksam verboten werden kann, muss ich auch nicht wahrheitsgemäß antworten. Ich muss also meine Leidenschaft für Aquarienfische, Hamster oder Schildkröten nicht offenbaren. Anders sieht es aus, wenn ich gefährliche Giftschlangen oder etwa ein Hängebauchschwein halten will. Bei Hunden ist die Rechtslage inzwischen derart verworren, dass man nur empfehlen kann, hier mit offenen Karten zu spielen.

Maximilian Renger: Welche Folgen muss man befürchten, wenn man Fragen falsch beantwortet?

Fachanwalt Bredereck: Wenn die Frage unzulässig war, zumindest keine juristischen. Wenn die Frage zulässig war und falsch beantwortet wurde, kann der Vermieter den Mietvertrag unter Umständen anfechten oder, wenn man schon in die Wohnung eingezogen ist, fristlos kündigen. Die Anforderungen an eine fristlose Kündigung sind allerdings hoch. In beiden Fällen muss der Vermieter darlegen können, dass er bei wahrheitsgemäßer Beantwortung den Vertrag geschlossen hätte.

Maximilian Renger: Dem Vermieter, der unzulässige Fragen stellt, drohen keine unangenehmen Folgen?

Fachanwalt Bredereck: In der Regel passiert nichts. Theoretisch könnte allerdings der Mieter bei diskriminierenden Fragen Ansprüche auf Schadensersatz nach dem Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetz (AGG) geltend machen. Das passiert, soweit ich die Praxis überblicke, allerdings momentan kaum. Was ich allerdings sehe ist, dass Vermieter teilweise so absurde Fragen stellen, dass ihnen wirklich gute Mieter durch die Lappen gehen und nur Betrüger ihren Anforderungen gerecht werden.

Maximilian Renger: Wieso?

Fachanwalt Bredereck: So rief mich zum Beispiel neulich ein Mann an, der erklärte keine Wohnung zu bekommen, weil er keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vorlegen könne. Ich machte ihm den Vorschlag, seine alten Kontoauszüge mit dem früheren Zahlungen der Miete vorzulegen (siehe oben). Das konnte er auch nicht, weil er bisher in seiner Eigentumswohnung gewohnt hatte. Das Beispiel zeigt gut, wie man einen interessanten Mieter verlieren kann, weil man als Vermieter auf formalistischem Vorgehen beharrt.

Maximilian Renger: Danke für das Gespräch.

22.9.2014

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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

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Wohnungssuche: Welche Fragen darf der Vermieter zulässigerweise stellen? Wann darf der Mieter lügen?

Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelpilz in Mieträumen

Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelpilz in Mieträumen -

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Landgerichts Gießen vom 02. April 2014 – 1 S 199/13 -, juris, für www.schimmel-anwalt.de.

Die Ausgangslage:

Hat sich in der Mietwohnung Schimmelpilz gebildet, muss der Vermieter zunächst beweisen, dass keine baulichen Mängel zugrunde liegen. Der Mieter wiederum muss dann sein Lüftungsverhalten darlegen und beweisen. Ist das Lüftungsverhalten nicht ausreichend, kommt eine Mitverantwortlichkeit oder sogar eine ausschließliche Verantwortlichkeit für die folgende Schimmelpilzbildung in Betracht. Das gilt umso mehr dann, wenn Baumängel ausgeschlossen werden können. Doch welche Anforderungen sind an das Lüftungsverhalten konkret zu stellen? Dazu hat das Landgericht Gießen einige grundsätzliche Ausführungen gemacht, die ich im Ergebnis für gut nachvollziehbar halte. Vorliegender Fall beschäftigt sich vor allem mit den Anforderungen an das wechselseitige Verhalten von Vermieter und Mieter bei Änderung der tatsächlichen Situation durch Modernisierungen des Vermieters (Einbau dichtschließender Fenster).

Das Urteil zu den notwendigen Vorkehrungen bei Einbau neuer, dichtschließenden Fenster:

Es ist grundsätzlich Sache des Vermieters, beim Einbau neuer, dichtschließender Fenster die notwendigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit zu treffen. Wenn der Vermieter trotz des Einbaus von dichtschließenden Isolierglasfenster keine Lüftungsanlage einbaut und auch keine sonstigen Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit schafft und den Mieter auch nicht auf den erhöhten Lüftungsbedarf hinweist, kann dem Mieter die Entstehung von Feuchtigkeitsschäden grundsätzlich nicht angelastet werden.

Kommentar: Auch ein Hinweis würde nur dann genügen, wenn das erforderliche Lüftungsverhalten zumutbar ist.

Das Urteil zum Lüftungsverhalten:

Sofern der Vermieter bei Vertragsschluss keinen (vom Mieter jedenfalls stillschweigend akzeptierten) Hinweis auf ein notwendiges, gesteigertes Heiz- und Lüftungsverhalten erteilt, ist in der Regel von einem vertraglich geschuldeten Lüftungsverhalten in Gestalt von zweimaligem (morgens/abends) Stoß- oder Querlüften für jeweils ca. 10 Minuten auszugehen.

Kommentar: 10 Minuten sind meiner Ansicht nach zu viel. Kein Mensch lüftet länger als 5 Minuten. Dies ist auch gar nicht notwendig oder sinnvoll. Es wird gelüftet, um die warme, viel Feuchtigkeit transportierende Luft nach draußen und die kalte, trockene Luft nach drinnen zu transportieren. Dies ist nur bei einem relativ hohen Temperaturunterschied sinnvoll. Wer 18° warme Luft gegen 18° warme Luft austauscht, transportiert relativ wenig Feuchtigkeit nach draußen. Ist aber der Temperaturunterschied sehr groß, führt schon ein fünfminütiges komplettes Durchlüften der Wohnung zum gewünschten Ergebnis. Interessanterweise habe ich noch nie erlebt, dass in einem Gerichtssaal auch nur ansatzweise den eigenen Vorschriften entsprechend gelüftet wurde. Immerhin aber: die Anzahl der notwendigen Lüftung halte ich begrenzt auf zwei pro Tag für nachvollziehbar.

Die Quelle:

LG Gießen, Urteil vom 02. April 2014 – 1 S 199/13 -, juris

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vermieter sollten immer, aber erst recht bei baulichen Änderungen, die eine erhöhte Gefahr von Schimmelpilzbildung mit sich bringen (Wärmedämmung, Fensteraustausch usw.), auf das Lüftungsverhalten detailliert hinweisen und sich die Kenntnisnahme des Mieters bestätigen lassen. Ich empfehle eine von beiden Seiten unterschriebene Anlage zum Mietvertrag. Ein Muster finden Sie auf der unten beschriebenen Internetseite für Vermieter.

Fachanwaltstipp Mieter:

Im vorliegenden Fall hat der Mieter Glück gehabt. Nicht immer sind Sachverständigengutachten so eindeutig und die Urteile so praxisnah. Vor diesem Hintergrund ist gerade beim Thema Mietminderung Vorsicht geboten. Wer die Miete überhöht mindert, riskiert eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs und damit den Bestand der Wohnung. Wie man richtig vorgeht, erläutere ich auf der unten beschriebenen Internetseite für Mieter.

6.9.2014

Spezialseiten zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilz in Wohnraum und Gewerbe

Seite für Mieter: www.schimmel-anwalt.de

Auf dieser Seite finden Mieter juristischen Informationen rund um das Thema Schimmelpilz. Sie finden Tipps zum richtigen Vorgehen, zur Beweissicherung und Muster für Aufforderungsschreiben an den Vermieter, die Geltendmachung von Mietminderung, den Ausspruch einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung und Erhebung einer Klage wegen Instandsetzung und Mietminderung. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.

Schließlich bieten wir Mietern auf dieser Seite die Möglichkeit einer Begutachtung ihres Falls

und der Möglichkeiten eines effektiven Vorgehens zum Pauschalpreis an.

Seite für Vermieter: www.schimmelpilz-anwalt.de

Auf dieser Seite finden Vermieter juristische Informationen zum Thema Schimmelpilz, Mietvertrag, Hinweise an den Mieter zum Lüftungsverhalten, Beweissicherung und Musterschreiben einer Abmahnung und Kündigung wegen unberechtigter Mietminderung (Zahlungsverzug) sowie das Muster einer Räumungsklage. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.

Schließlich bieten wir Vermietern auf dieser Seite die Möglichkeit einer Begutachtung ihres Falls und der Möglichkeiten eines effektiven Vorgehens zum Pauschalpreis an.

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Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelpilz in Mieträumen

Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelpilzbildung (Teil 3)

Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelpilzbildung (Teil 3) -

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Schimmelpilz in Mietwohnungen: Anforderungen der Rechtsprechung an das Lüftungsverhalten von Mietern vor dem Hintergrund der Vermeidung von Schimmelpilzbildung.

Die Ausgangslage:

Im Zusammenhang mit der Entstehung von Schimmelpilz in Mieträumen geht es immer wieder um die Frage, ob und in welchem Umfang Mieter die Bildung von Schimmelpilz durch unzureichendes Lüftungsverhalten mitverursacht haben. Doch welches Lüftungsverhalten ist ausreichend? Die Rechtsprechung dazu ist sehr unterschiedlich und in weiten Teilen in der Begründung nicht nachvollziehbar. Nachfolgend einige Beispiele.

Der Urteilsinhalt ist kursiv dargestellt, dahinter jeweils mein Kommentar bzw. meine Erläuterungen. Insgesamt ist zu beachten, dass sich die Urteile häufig auf konkrete Fälle beziehen und häufig nur gesagt wird, dass dieses oder jenes Lüftungsverhalten ausreichend bzw. nicht zumutbar ist. Das besagt jeweils noch nicht zwingen, dass bei dem geschilderten Lüftungsverhalten jeweils die Grenze zu verorten ist.

Die Rechtsprechung:

Bundesgerichtshof: Es ist Mietern zumutbar, eine etwa 30 qm große Wohnung bei Anwesenheit von zwei Personen während des Tages insgesamt vier Mal durch Kippen der Fenster für etwa drei bis acht Minuten zu lüften (BGH, Urteil vom 18. April 2007 – VIII ZR 182/06 -, juris). Hier ist zu berücksichtigen, dass es nur um das Lüften durch Kippen der Fenster der Wohnung ging. Möglicherweise hätte ein Querlüften, beziehungsweise Stoßlüften auch zweimal am Tag genügt.

Oberlandesgericht Frankfurt: Zur ordnungsgemäßen Belüftung einer Wohnung reicht es aus, dass morgens zweimal und abends einmal quergelüftet wird (OLG Frankfurt, Urteil vom 11. Februar 2000 – 19 U 7/99 -, juris).

Landgericht Konstanz: Hinsichtlich des Lüftungsverhaltens dürfte höchstens eine tägliche Lüftung von 3 Mal gefordert werden können (LG Konstanz, Urteil vom 20. Dezember 2012 – 61 S 21/12, 61 S 21/12 A -, juris).

Landgericht Dortmund: 7 mal täglich muss nicht gelüftet werden (LG Dortmund, Urteil vom 20. November 2007 – 1 S 49/07 -, juris).

Landgericht Hagen: 4- oder 5-malige Lüftung bei durchgängiger Anwesenheit aller Bewohner) für notwendig angesehene Lüftungsverhalten ist zumutbar (LG Hagen (Westfalen), Beschluss vom 19. Juli 2012 – 1 S 53/12 -, juris). Aus meiner Sicht weit überzogene Anforderungen. Auf die Frage der individuellen Zumutbarkeit kann es nicht ankommen. Das Gericht bestimmt die Frage, ob ein Mietmangel vorliegt danach, ob der Mieter persönlich den Erfolgseintritt zumutbar (durch lüften) verhindern kann. Die Frage des Mangels ist aus meiner Sicht objektiv zu bestimmen. Es ist daher grundsätzlich unabhängig von der Person des Mieters zu fragen, welches Lüftungsverhalten zumutbar ist.

Landgericht Frankfurt: Entspricht die Bausubstanz den Mindestanforderungen des Baujahres des Hauses und entsprechen Kältebrücken dem damaligen Stand der Technik, ist das Stoßlüften 3 bis 4 mal täglich auch für einen berufstätigen Mieter nicht unzumutbar (LG Frankfurt, Urteil vom 07. Februar 2012 – 2-17 S 89/11, 2/17 S 89/11 -, juris). Meiner Ansicht nach völlig lebensfremde Anforderung an das Lüftungsverhalten.

Amtsgericht Nürtingen: Dreimal tägliches Stoßlüften. (AG Nürtingen, Urteil vom 09. Juni 2010 – 42 C 1905/09 – juris). Zu ungenau: Wie lange und welche Fenster müssen geöffnet werden?

Amtsgericht München: Durchgängiges Lüften kann nicht verlangt werden, auch nicht ein Nachtschlaf bei geöffneten Fenster (Amtsgericht München, Urteil vom 11.6.2010, 412 C 11503/09 – Juris).

LG Frankfurt (Oder): Zweimaliges Stoßlüften am Tag für 10 bis 15 Minuten ausreichend. (LG Frankfurt (Oder), Beschluss vom 14. September 2010 – 19 S 22/09 -, juris)

Kritik der Rechtsprechung:

Aus meiner Sicht gehen alle Urteile, die auf ein individuell zumutbares Lüftungsverhalten abstellen, fehl. Die Frage des Vorliegens eines Mangels ist aus meiner Sicht objektiv zu bestimmen. Es ist daher grundsätzlich unabhängig von der Person des Mieters zu fragen, welches Lüftungsverhalten objektiv zumutbar ist. Ist mithilfe eines solchermaßen objektiv ermittelten Lüftungsverhaltens die Wohnung nicht schimmelpilzfrei zu halten, liegt ein Mangel der Mietsache vor.

Vom Mieter geschuldetes Lüftungsverhalten:

Bei der Bestimmung des geschuldeten Lüftungsverhaltens wird man folgende Fragen unterscheiden müssen:

Wie oft muss gelüftet werden?

Ausgangspunkt muss die allgemeine Erwartung eines Mieters an den Zustand der Wohnung sein. Heutzutage wird man davon ausgehen müssen, dass ein Großteil der Menschen (nicht nur der Rechtsanwälte) ihre Wohnung nur morgens und (spät) abends zu sehen bekommen. Ein solches Wohnverhalten, welches quasi auf eine Nutzung der Wohnung zum Schlafen hinausläuft, ist allgemein üblich. Vor diesem Hintergrund kann ein Lüftungsverhalten von mehr als zweimal am Tag (morgens und abends) nicht gefordert werden.

Welche Fenster müssen geöffnet werden?

Mieter, die nur zweimal am Tag lüften können, müssen sicher ein intensiveres Lüftungsverhalten an den Tag legen. Es scheint daher angemessen zu fordern, sämtliche Fenster der Wohnung vollständig zu öffnen.

Wie lange muss gelüftet werden?

Für einen vollständigen Luftaustausch beim Öffnen sämtlicher Fenster ist sicherlich ein Öffnen von 5 Minuten ausreichend. Gerade in der kalten Jahreszeit ist mehr auch nicht zumutbar. Wer nicht sämtliche Fenster öffnet, muss natürlich entsprechend länger lüften.

Besonderes Lüftungsverhalten bei übermäßigem Feuchtigkeitseintrag in die Wohnung

Wer zum Beispiel durch häufiges langes Duschen, Wäschetrocknen in der Wohnung auf Ständern, ungewöhnlich viele Grünpflanzen, Aquarien, Terrarien und ähnliche Feuchtigkeitsproduzenten einen erhöhten Feuchtigkeitseintrag in die Wohnung bewirkt, wird auch mehr Lüften müssen.

Fazit:

Das vom Mieter zu fordernde Lüftungsverhalten ist abhängig von der Wohnraumnutzung. Allgemein kann allerdings von einem zweimaligen Lüften durch vollständiges Öffnen sämtlicher Fenster für mindestens 5 Minuten ausgehen.

Tipp Mieter:

Mieter, die auf Nummer sicher gehen wollen, sollten 10 Minuten entsprechend Lüften und dieses Lüftungsverhalten im Streitfall auch beweisen können.

Tipp Vermieter:

Vermieter, die ein stärkeres Lüftungsverhalten von ihrem Mieter fordern wollen, müssen entsprechende Vereinbarungen mit dem Mieter treffen. Solche Vereinbarungen unterliegen allerdings einer Wirksamkeitskontrolle nach dem Recht allgemeinen Geschäftsbedingungen. Wer es mit den Anforderungen hier übertreibt, riskiert eine Unwirksamkeit der Vereinbarung.

7.10.2014

Spezialseiten zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilz in Wohnraum und Gewerbe

Seite für Mieter: www.schimmel-anwalt.de

Auf dieser Seite finden Mieter juristischen Informationen rund um das Thema Schimmelpilz. Sie finden Tipps zum richtigen Vorgehen, zur Beweissicherung und Muster für Aufforderungsschreiben an den Vermieter, die Geltendmachung von Mietminderung, den Ausspruch einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung und Erhebung einer Klage wegen Instandsetzung und Mietminderung. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.

Schließlich bieten wir Mietern auf dieser Seite die Möglichkeit einer Begutachtung ihres Falls und der Möglichkeiten eines effektiven Vorgehens zum Pauschalpreis an.

Seite für Vermieter: www.schimmelpilz-anwalt.de

Auf dieser Seite finden Vermieter juristische Informationen zum Thema Schimmelpilz, Mietvertrag, Hinweise an den Mieter zum Lüftungsverhalten, Beweissicherung und Musterschreiben einer Abmahnung und Kündigung wegen unberechtigter Mietminderung (Zahlungsverzug) sowie das Muster einer Räumungsklage. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.

Schließlich bieten wir Vermietern auf dieser Seite die Möglichkeit einer Begutachtung ihres Falls und der Möglichkeiten eines effektiven Vorgehens zum Pauschalpreis an.

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Lüftungsverhalten zur Vermeidung von Schimmelpilzbildung (Teil 3)