18 Katzen in der Wohnung gehalten - fristlose Kündigung wirksam

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Aktuell finden sich in der Presse Meldungen zu einem Urteil des Amtsgerichts Augsburg, das der Räumungsklage eines Vermieters stattgegeben hatte, weil die Mieter in der Wohnung 18 Katzen gehalten hatten und in der Folge vom Vermieter fristlos gekündigt worden waren. Die Nachbarn hatten sich darüber beschwert, dass es auch im Treppenhaus nach Katzenurin stank. Die Anzahl an in der Wohnung gehaltenen Katzen wurde von den Mietern eingeräumt, allerdings mit dem Hinweis, dass elf der Katzen erst wenige Wochen alt waren. Die Mieter bestritten dagegen die Geruchsbelästigungen. Trotzdem entschied das Gericht zugunsten des Vermieters und auch die Berufung der Mieter blieb erfolglos. Nach Meinung des Gerichts stelle bereits die Haltung von sieben Katzen eine Pflichtverletzung dar, sodass es auf die Frage der Geruchsbelästigung gar nicht mehr ankäme.

Ein grundsätzliches Verbot der Haltung von Katzen durch den Vermieter ist nicht zulässig. Eine solche Klausel im Mietvertrag wäre nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wegen unangemessener Benachteiligung der Mieter unwirksam (BGH, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/12 -, juris). Das bedeutet allerdings nicht, dass der Mieter dann in der Haltung von Katzen völlig frei wäre.

Bereits aus dem Wesen des Mietvertrages an sich ergibt sich, dass Wohnung grundsätzlich zum Wohnen und eben nicht für die Tierhaltung da sein. Daher muss es auch keine konkrete Vereinbarung dazu im Mietvertrag geben. Übliche Wohnungsnutzungen, wozu auch die Haltung einer Katze gehört, können vom Vermieter daher nicht ohne weiteres verboten werden.

In folgenden Fällen ist eine Tierhaltung immer unzulässig:

Der Mieter hält Tiere, die an sich zulässig sind (wie zum Beispiel Katzen) in einem nicht mehr allgemein üblichen Maß. Das ist bei sieben Katzen der Fall, bei 18 Katzen erst recht.

Von den an sich zulässigen Tieren geht eine Gefährdung der Mietsubstanz aus. Hiervon sind alle Fälle erfasst, in denen durch Tiere die Mietsache, also die Wohnung, beschädigt wird.

Die Tierhaltung sorgt für Beeinträchtigungen anderer Mieter in ihrem Mietgebrauch. Darunter fallen Fälle, in denen es im Hausflur oder in der Nachbarwohnung nach Katzenurin stinkt oder wo andere Mieter durch bellende Hunde im Hausflur erschreckt werden. Auch ständiges Bellen in der Wohnung, dass in Nachbarwohnungen zu hören ist, führt zu einer Unzulässigkeit der Tierhaltung. Erst recht gilt dies für Fälle, wo andere Mieter durch das Haustier verletzt werden.

In der Regel muss der Vermieter den Mieter vor einer Kündigung mahnen. Erst wenn dies keinen Erfolg hatte, darf er kündigen und kann dann im Wege einer Räumungsklage die Beendigung des Mietverhältnisses umsetzen.

25.11.2015

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Tierhaltung darf im Mietvertrag nicht generell ausgeschlossen werden

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Ausgangslage

Ein genereller Ausschluss der Tierhaltung in der Wohnung findet sich nach wie vor in einigen Mietverträgen. Ob ältere Vertragsformulare, die von dem Vermieter dabei genutzt werden, noch im Einklang mit der aktuellen Rechtsprechung stehen, erscheint zweifelhaft.

Generelle Verbote der Tierhaltung im Mietvertrag unzulässig

Aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 168/12 -, juris) ergibt sich die Unwirksamkeit folgender Klauseln in Mietverträgen:

genereller Ausschluss der Tierhaltung,

genereller Ausschluss der Katzenhaltung,

genereller Ausschluss der Hundehaltung.

Ein entsprechendes generelles Verbot kann nur dann wirksam sein, wenn die Haltung in besonderen Ausnahmefällen erlaubt wird. Ob solche Klauseln dann aber einer Überprüfung durch ein Gericht standhalten, ist sehr unwahrscheinlich, da der Vermieter entsprechende Ausnahmekonstellationen kaum umfassend und ausreichend wird formulieren können.

Tierhaltung entgegen eines Verbots im Mietvertrag riskant

Befindet sich ein pauschales oder konkretes Verbot der Tierhaltung im Mietvertrag, ist Mietern trotzdem zu raten, zunächst einmal die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Besteht nämlich kein Anspruch auf die Gestattung des Vermieters, kann eine entgegen dem Verbot erfolgte Tierhaltung eine Abmahnung und im Fall der Wiederholung/Fortsetzung sogar eine Kündigung rechtfertigen. Im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits kommt es dann auf die Frage an, ob das Verbot wirksam war oder nicht.

Erst Erlaubnis anfragen und gegebenenfalls gerichtlich durchsetzen

Solche Risiken lassen sich einfach vermeiden, indem der Vermieter zunächst zur Gestattung unter Fristsetzung aufgefordert und der Anspruch gegebenenfalls im Klagewege durchgesetzt wird.

Wenn das Tier bereits angeschafft wurde, Ansprüche prüfen lassen

In der Praxis haben die Mieter das Tier regelmäßig schon angeschafft. Dann folgen die Kenntnis des Vermieters und das Verbot bzw. die Abmahnung. In solchen Fällen sollte unbedingt geprüft werden, ob der Anspruch besteht. Andernfalls riskiert man eine Kündigung und einen Verlust der Wohnung.

Fachanwaltstipp Mieter:

Mieter sollten vor Anmietung einer Wohnung darauf achten, ob ihr Haustier in der Wohnung auch gehalten werden darf. Gegebenenfalls sollte die Haltung im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart werden. Soll im bestehenden Mietverhältnis ein Hund angeschafft werden, sollte man die Zulässigkeit der Tierhaltung vorher prüfen. Unzulässige Tierhaltung kann nach vorhandener erfolgloser Abmahnung einen Kündigungsgrund für das Mietverhältnis darstellen.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vermieter, die eine bestimmte Art der Tierhaltung im Haus verbieten wollen, müssen eine entsprechende Regelung im Mietvertrag treffen. Generelle Verbote von Tierhaltung, aber auch von Hundehaltung, sind regelmäßig unwirksam. Die in den Mietverträgen verwendeten Klauseln sollten regelmäßig unter Berücksichtigung der gerade herrschenden Rechtsprechung überprüft werden. Abweichungen vom Mietvertrag durch einzelne Mieter müssen verfolgt werden. Andernfalls kann sich im Haus eine Praxis bilden, die auch für weitere Mieter Ansprüche entstehen lässt.

14.09.2015

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Grillen auf dem Balkon: Hinweise für Mieter

Ein Artikel von Franziska Dietz, wissenschaftliche Mitarbeiterin, und Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Ausgangslage:

Der Hochsommer ist da und nicht wenige Mieter wollen das gute Wetter nutzen, um auf dem Balkon den Grill anzuwerfen. Dabei bleiben aber Beschwerden von Nachbarn häufig nicht aus, die sich etwa vom Rauch gestört fühlen. Daher stellt sich für Mieter die Frage: darf ich auf dem Balkon grillen und wenn ja, wie oft und was muss ich dabei beachten, um Streit zu vermeiden?

Regelungen im Mietvertrag:

Zunächst sollte man einmal seinen Mietvertrag darauf untersuchen, ob er möglicherweise ein Grillverbot enthält. Sowohl die Nutzung von Holzkohlegrills als auch von Elektrogrills auf dem Balkon kann mietvertraglich verboten sein.

Regelungen in der Hausordnung:

Auch die Hausordnung kann ein Grillverbot enthalten. Nach dem LG Essen kann ein entsprechendes Verbot wirksam sein: Unabhängig davon, ob mittels eines Holzkohlegrills oder eines Elektrogrills auf dem Balkon eines Mehrfamilienhauses gegrillt wird, sind dabei gleichermaßen auftretende Immissionen in Form von Rauch und Geruch grundsätzlich dazu geeignet, die Mitmieter zu belästigen. Um in diesem Zusammenhang stets zu erwartende Streitigkeiten von vornherein zu unterbinden, ist es jedenfalls, wenn Mietgegenstand, wie hier, ein Mehrfamilienhaus ist, sachlich gerechtfertigt, ein auf die Balkone bezogenes Grillverbot auszusprechen (LG Essen, Urteil vom 07. Februar 2002 – 10 S 438/01 -, juris).

Keine Regelungen gefunden:

Finden sich keine der genannten Regelungen, kann im Hinblick auf die Frage, ob und inwiefern das Grillen auf Balkon gestattet ist, auf die §§ 13, 14 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zurückgegriffen werden, die die Pflichten des Wohnungseigentümers regeln. Gemäß § 14 WEG muss von dem Eigentum bzw. dem Mietobjekt so Gebrauch gemacht werden, dass keinem der anderen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Ein Nachteil kann beim Grillen auf dem Balkon in einer Geruchsbelästigung und Rauchbelästigung gesehen werden. Es hängt jedoch von den Gegebenheiten des Einzelfalles ab, ob und wie Grillen zu gestatten ist.

Maßgeblich für die Entscheidung sind insbesondere Lage und Größe der Örtlichkeiten, die Häufigkeit des Grillens und das verwendete Grillgerät (AG München, Urteil vom 21. März 2012 – 482 C 15854/11 -, Rn. 26, juris). Das AG Berlin Mitte hielt im Urteil vom 07. Januar 2010 – 25 C 159/09 fest, dass es dem Mieter bei normaler Bauweise und normalem Umfang durchaus gestattet ist, gelegentlich auf dem Balkon zu grillen. Die Frage ist also, wann es sich um einen „normalen“ Umfang des Grillens handelt.

Angesicht des Umstandes, dass die Saison zum Grillen in der Regel von April bis September geht, hält das OLG Frankfurt eine Beschränkung des Grillens auf fünfmal jährlich sowie einmal monatlich und eine Vorankündigung von 48 Stunden für geboten (OLG Frankfurt, Beschluss vom 10. April 2008 – 20 W 119/06 -, Rn. 52, juris). Weiterhin hat das Amtsgericht München entschieden, dass die Gestattung des Grillens „ohne Geruchs- und Rauchbelastung“ eine zu weitgehende Beschränkung beinhaltet. Diese Beschränkung gleicht nämlich einem Verbot, denn selbst Elektrogrillgeräte können eine Rauch- und Geruchsbelästigung unter Umständen nicht vollständig vermeiden (AG München, Urteil vom 21. März 2012 – 482 C 15854/11 -, Rn. 29, juris). Das Grillen sei, wie im einem Urteil vom AG Köln ausgeführt, als sozialüblich anerkannt und kann auch dann, wenn Menschen in einer Großstadt in einem hochverdichtetem Wohngebiet wohnen, nicht komplett untersagt werden. Das gilt sogar dann, wenn das Grillen und die dadurch entstehende Rauch- und Geruchsentwicklung zu unvermeidbaren Geruchsbelästigungen führen (AG Bonn, Urteil vom 29. April 1997 – 6 C 545/96 -, Rn. 19, juris).

Fazit:

Man sollte einmal den Mietvertrag und die Hausordnung auf ein eventuelles Grillverbot hin überprüfen. Ein Verstoß gegen den Mietvertrag und die Hausordnung kann zu einer außerordentlichen Kündigung führen.

Wie und in welchem Umfang das Grillen erlaubt ist, hängt im Übrigen stark von den örtlichen Gegebenheiten ab. Man sollte Belästigungen so gering wie möglich halten und jedenfalls bei einer Abmahnung Vorsicht walten lassen. Andernfalls riskiert man unter Umständen eine Kündigung des Mietverhältnisses, in jedem Fall aber Unterlassungsansprüche der Nachbarn.

31.7.2015

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Hundehaltung in der Mietwohnung: Kampfhund zulässig?

Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Ausgangslage:

Um einen Kampfhund in der Wohnung zu halten, ist zuvor unbedingt die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Der Mietvertrag wird in aller Regel die Haltung eines Kampfhundes nicht ausdrücklich gestatten. Wenn der Vermieter seine Erlaubnis verweigert, hat der Mieter auch meist keinen Anspruch. Wird der Kampfhund trotzdem in der Wohnung gehalten, riskiert der Mieter eine Abmahnung und im Wiederholungsfall die Kündigung des Mietverhältnisses.

Vereinbarung über Haltung des Kampfhundes im Mietvertrag treffen:

Am sichersten geht der Mieter, wenn er eine ausdrückliche Gestattung des Vermieters im Mietvertrag erreicht. Dann hat er auch einen entsprechenden Anspruch, jedenfalls solange der Vermieter seine Erlaubnis nicht widerruft. Das kann der Vermieter aber in der Regel nur dann tun, wenn von dem Kampfhund ernsthafte und konkrete Gefahren für Dritte ausgehen.

Zudem kann sich aus dem Umstand, dass der Vermieter anderen Mietern die Haltung eines Kampfhundes in der Wohnung gestattet, auch ein Anspruch ergeben. Hier kommt es aber sehr auf den Einzelfall an.

Halter von Kampfhunden haben vor Gericht regelmäßig eine schwierige Position

Wer als Mieter einen Kampfhund in der Wohnung halten will, sollte sich zudem darüber im Klaren sein, dass die Gerichte die erläuterte Rechtslage stark zulasten des Hundehalter anwenden. So hat zum Beispiel das Amtsgericht Hamburg-Barmbeck einen Mieter zur Entfernung eines American Bulldog aus der Mietwohnung verurteilt.

Dazu das Amtsgericht: In der Rechtsprechung und Literatur wird ein Anspruch auf Erlaubnis angenommen, wenn die Interessen des Mieters an der Tierhaltung gewichtiger sind als die des Vermieters an der Versagung (vgl. Blank in Schmidt/Futterer, 8. Auflagen 2003 § 541 Rz. 57). Dies gilt jedoch nicht für die Haltung gefährlicher Tiere. Zu den gefährlichen Tieren zählen auch die im Gesetz zur Bekämpfung gefährlicher Hunde bzw. in den nach Landesrecht als gefährlich eingestuften Hunde (vgl. Blank in Schmidt/Futterer, 8. Auflagen 2003 § 541 Rz. 60f). Ein American Bulldog zählt zu einer Rasse, die in den Bundesländern Bayern, Hessen und Nordrhein-Westfalen in den Gefahrenabwehrverordnungen geregelt wurde. Das Halten dieses Hundes ist beispielsweise in Hessen erlaubnispflichtig. Die Erlaubnis wird nur bei Nachweis eines berechtigten Interesses erteilt. Die gegen die Gefahrenabwehrverordnung in Hessen gerichtete Normenkontrollklage wurde am 27.1.2004 vom VGH Kassel abgewiesen. Die Klägerin musste insoweit keine Erlaubnis zum Halten des Hundes in der Wohnung erteilen (AG Hamburg-Barmbek, Beschluss vom 14. Dezember 2005 – 816 C 305/05 -, juris).

Das Gericht hat maßgeblich gar nicht darauf abgestellt, dass das Halten des Hundes in Hamburg erlaubnispflichtig war. Dass dies in einem anderen Bundesland der Fall ist, begründete nach Ansicht des Gerichts hinreichend die Gefährlichkeit des Hundes.

Das Gericht hat dem Mieter auch nicht zugutegehalten, dass dieser den damals noch sehr jungen Hund nur zum Aufwachsen aufnehmen wollte. Als ausgewachsenes Tier sollte dieser ausdrücklich nicht mehr in der Wohnung gehalten werden, sondern auf einem abseits gelegenen „Resthof“.

Das Amtsgericht: Die Klägerin konnte nicht sehenden Auges das Aufwachsen des Tieres abwarten, um darauf zu vertrauen, dass der Hund dann tatsächlich im völlig unbestimmten Zeitpunkt des „Auswachsens“ nach Bad O gebracht wird. Sie darf insoweit auch die Vorbildfunktion für weitere Mieter berücksichtigen (AG Hamburg-Barmbek, Beschluss vom 14. Dezember 2005 – 816 C 305/05 -, juris).

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vermietern ist zu empfehlen, ein ausdrückliches Verbot für das Halten von Kampfhunden in der Mietwohnung auszusprechen. Andernfalls riskieren Sie von anderen Mietern des Hauses in Anspruch genommen zu werden.

Fachanwaltstipp Mieter:

Wenn Sie in der Mietwohnung einen Kampfhund halten sollen, sollten Sie sich dies ausdrücklich vom Vermieter genehmigen lassen. Alles andere kann zu einer Kündigung des Mietverhältnisses, zumindest aber zu einem Entfernungsanspruch des Vermieters führen.

8.9.2015

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Hundehaltung in der Mietwohnung: Kampfhund zulässig?