Baumängel – Wie gestaltet sich der richtige Umgang?
Was ist ein Mangel?
Heiko Brunzel erläutert seinen Mitarbeitern: „Grundsätzlich gilt, ein Baumangel ist ein Sachmangel. Allgemein lässt es sich als Abweichung des Ist-Zustands vom Soll-Zustand eines Bauwerks definieren. Bedeutet im Klartext: Der Unternehmer hat dem Besteller, also dem Auftraggeber, das Werk frei von Sachmängeln zu verschaffen. Ein Mangel liegt vor, wenn das von der Firma hergestellte Werk nicht mit dessen vereinbarter Beschaffenheit übereinstimmt (§ 633 Abs. 1 und 2 BGB).“
Die in über zwanzig Jahren gesammelten Erfahrungen im Bausektor bestätigen dem Unternehmer Heiko Brunzel immer wieder, dass der Streit darüber, ob eine von der Baufirma beziehungsweise dem Bauunternehmen erbrachte Leistung korrekt ist oder Mängel aufweist, eines der größten Zankäpfel zwischen allen Beteiligten ist. Zur Klärung ist die Fragestellung, wann ein Baumangel ein Baumangel und wann es eine hinzunehmende Abweichung ist, unumgänglich“, so der erfahrene Unternehmer Heiko Brunzel.
Bei der Frage, ob eine Leistung mit deren vereinbarten Beschaffenheit übereinstimmt, kommt es folglich entscheidend darauf an, welche Beschaffenheit vereinbart wurde oder wie die laut Vertrag vorausgesetzte bzw. gewöhnliche Verwendung aussieht.
Wie wird mit einem Mangel ordentlich umgegangen?
„Streit ist immer hässlich und mag weder das Unternehmen noch der Bauherr“, so Heiko Brunzel deutlich. „Dass es unterschiedliche Ansichtspunkte gibt, ist klar. Sobald Menschen aufeinander treffen und gibt es unterschiedliche Vorstellungen. Klar auf der Hand liegt auch, dass Sachmängel vorliegen, wenn der Auftraggeber von der vertraglich vereinbarten Beschaffenheit, wie z.B. den Angaben des Leistungsverzeichnisses, der Baubeschreibung, den Plänen etc., abgewichen wurde. Selbst dann, wenn das Werk den anerkannten Regeln der Technik entspricht, nach Herstellerangaben erstellt wurde und auch dann, wenn den Unternehmer kein Verschulden trifft. Insbesondere der Leistungsbeschreibung kommt in diesem Zusammenhang eine große Bedeutung zu“, erläutert Heiko Brunzel seinen Mitarbeitern die Wichtigkeit der Vorarbeit. Da die Leistungsbeschreibung die zu erbringende Leistung detailliert beschrieben hat, sollten hier keine Abweichungen liegen, sprich, es sollte kein anderes als das vorgeschriebene Material verwendet worden sein. Die anerkannten Regeln der Technik haben erhebliche Bedeutung für das Bestimmen der Soll-Eigenschaften von Sachen sowie als Haftungsmaßstab.
Grundsätzlich muss bei der Abnahme des Hauses sichergestellt werden, dass die zu diesem Zeitpunkt geltenden anerkannten Regeln der Technik eingehalten werden. Ändern sich diese während der Bauausführung, muss dies transparent erklärend berücksichtigt werden. Dies als Tipp von Bauunternehmer Heiko Brunzel.
Wer hat Anspruch auf Mängelbeseitigung?
Der Bauherr bzw. Erwerber besitzt bereits während der Bauphase einen Anspruch auf kostenlose Beseitigung von Baumängeln durch den Auftragnehmer. Dieser lässt sich u.a. aus dem Erfüllungsanspruch gegenüber dem Bauunternehmer herleiten. Bis zur Beseitigung des Mangels darf der Auftraggeber per Gesetz einen Teil der Abschlagszahlung einbehalten, der dem Doppelten der geschätzten Beseitigungskosten entspricht, so Heiko Brunzel.
Ob es sich im Einzelfall um einen Baumangel handelt, ist zunächst durch das vertraglich geschuldete Bausoll zu ermitteln. Das bedeutet, so Heiko Brunzel über das solide bauen, dass dabei zu klären ist, ob dies eindeutig aus dem Vertrag hervorgeht oder sich die Vertragsunterlagen, wie etwa Leistungsbeschreibung und Planung, in diesem speziellen Punkt widersprechen.
Mängel sollten gesichert und dokumentiert werden – Wie funktioniert das?
Ist ein Mangel festgestellt worden, sollte dieser auf jeden Fall dokumentiert werden, indem z.B. durch aussagekräftige Fotos mit der Digitalkamera die lückenlose Dokumentation erfolgt. Bauherren führen auch oftmals ein Bautagebuch, das auch zur Dokumentation dienen kann. Ein klärendes Gespräch sollte mit allen Verantwortlichen folgen. Ist keine Klärung möglich, kann ein unabhängiger Sachverständiger die Beweise aufnehmen, dass ggf., wenn ein Streitfall entsteht, weil keine andere Einigung zielführend ist, und ein gerichtliches Beweisverfahren angestrengt wird, dann faire Chancen bestehen, sich durch die Hinzunahme eines unabhängigen Spezialisten einigen zu können.
Vorsorge ist besser – von Anfang an – Was tun?
Ein Rundgang vor Baubeginn empfiehlt sich für alle Verantwortlichen. Die Baustelle sollte bereits vor Beginn der Arbeiten einmal mit dem Bauherrn, aber auch als Auftragnehmer untersucht werden. Dabei sollten Risiken, die etwa im Hinblick der Beschaffenheit des Baugrundes entstehen könnten, abgeschätzt werden. Wichtig hierbei ist: Nur wer Mängel protokolliert, hat auch im Streitfall einen Nachweis in der Hand. Leider enden viele Bauprozesse unbefriedigend mit Vergleichen, weil bspw. die Verantwortlichen versäumt haben, rechtzeitig die Beweise für Mängel zu sichern.
Wie werden die Mängel richtig angezeigt?
Heiko Brunzel erläutert seinen Mitarbeitern, dass der wichtigste Schritt das Anzeigen eines Baumangels beim Vertragspartner, etwa dem Bauträger oder Generalübernehmer, ist. Ansprechpartner ist nicht etwa der Subunternehmer, selbst wenn dieser den Mangel verursacht hat. Dazu ist eine konkrete Mängelanzeige, auch Mangelrüge genannt, erforderlich. Bedeutet, der Bauherr muss den Vertragspartner auffordern, den Mangel zu beseitigen bzw. beseitigen zu lassen. Hierbei sollte nicht versäumt werden, dass auch eine Beseitigungsfrist gesetzt wird. Ziel vom Gesetzgeber hierbei ist, dass der Bauherr innerhalb einer angemessenen Frist die Beseitigung der Mängel verlangen können sollte. Dieser Termin der Fertigstellung sollte zeitnah liegen. Aber auch der Unternehmer braucht natürlich Zeit, um fachgerecht Mängel beheben zu können.
Bauunternehmer Heiko Brunzel hierzu: „Eine Mängelrüge enthält folgende Angaben: Datum, Name und Adresse des Bauherrn, Adresse des betreffenden Objektes, Beschreibung der sinnlichen Wahrnehmung bzw. des äußeren Erscheinungsbilds – das Mangelsyndrom. Dann das Datum, bis zu dem der Mangel beseitigt sein muss.“ Als Beispiel zum besseren Verständnis nennt Heiko Brunzel die nasse Wand im Esszimmer, eine Außenwand unter dem Fensterausschnitt und erläutert die pragmatische Vorgehensweise für die Brunzel Bau Mitarbeiter im Umgang einer Mängelrüge.
Wichtig für die Mitarbeiter der Brunzel Bau GmbH (http://www.bauen-solide.de) hierbei ist, dass wenn der Bauherr den Mangel feststellt und auf eigene Faust durch eine andere Firma bspw. beseitigen lässt, trägt der Bauherr diese Kosten. Denn wenn dem Vertragspartner nicht die Möglichkeit gegeben wurde, den Schaden zu beheben und auszubessern und dieser auch von dem nichts wusste, kann man im Nachhinein nicht monieren, so Bauunternehmer Heiko Brunzel.
Fazit: Transparenz und Diskussionsbereitschaft auf beiden Seiten sollte immer gefördert werden und vorhanden sein, um es nicht zu einem eskalierenden Streit zu kommen zu lassen. Unterschiede gibt es immer. Mängel können entstehen, aber es muss ja nicht vor Gericht enden. Auf beiden Seiten können Lösungen generiert werden. Darin stimmten alle Teilnehmer mit dem Unternehmer Heiko Brunzel am Ende der Veranstaltung überein.
V.i.S.d.P.:
Heiko Brunzel
Bauunternehmer
Der Bauunternehmer Heiko Brunzel ist seit 20 Jahren erfolgreich in der Branche tätig. Heiko Brunzel hat große Erfahrungen, sowohl im öffentlichen wie auch im privaten Hochbau und verfolgt die Philosophie der umfassenden Beratung, Qualität, Kompetenz, faire Preise, Zuverlässigkeit, Pünktlichkeit und Ehrlichkeit zum Kunden und den Objekten. Durch das komplexe Leistungsangebot erreicht Heiko Brunzel mit seiner Tätigkeit und Erfahrung höchste Synergieeffekte bei Sanierungen und Umbauten im Bestand.
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http://www.pr-gateway.de/media/primage/275338.jpgGibt es ein Haus, das frei ist von Mängeln? - Mitarbeiterschulung der Brunzel Bau GmbH
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