Mietminderung wegen Baulärm

Zum Urteil des Landgerichts Hamburg (LG Hamburg, Urteil vom 25. November 2014 – 334 S 20/14) ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Ausgangslage:

Klar ist, dass der Gebrauch der Mietsache beeinträchtigt ist, wenn in der Umgebung der Wohnung gebaut wird. Lärm und Schmutz, oft auch schwere Erschütterungen machen den Mietern das Leben zur Hölle. Gerade diejenigen, die ansonsten recht ruhig wohnen, stellen eine erhebliche Abweichung der Wohnqualität von der ursprünglichen fest und gehen selbstverständlich von einer entsprechenden Mietminderung aus. Die Gerichte machen da manchmal nicht mit. Hier in Berlin ist das Problem unter dem Namen “Baulückenrechtsprechung” bereits hinlänglich bekannt. Wenn man im Innenstadtbereich eine Wohnung mietet, muss man quasi damit rechnen, dass vorhandene Baulücken später bebaut werden. Die Wohnung wurde dann gleich mit diesem immanenten Mangel gemietet. Ich habe an anderer Stelle schon oft genug geschrieben, dass und warum ich diese Rechtsprechung für in weiten Teilen unzutreffend halte und will mich hier an dieser Stelle nicht wiederholen (siehe auch unten im Videointerview). In jedem Fall ist aber immer zu prüfen, ob es überhaupt eine Baulücke ist, die dort bebaut wird. Einen Grenzfall hatte das Landgericht Hamburg zu entscheiden.

Fall:

Das Landgericht Hamburg hatte nun folgenden (eher untypischen) Fall zu entscheiden: Die Kläger bewohnten eine Wohnung in einem Gebäude, welches rundum bebaut war. Es gab allerdings einen kleinen Hinterhof, der entsprechend genutzt wurde und auf dem bereits einige Gebäude standen. Diese wurden im Zuge der Baumaßnahmen abgerissen und auf dem Platz wurden drei dreistöckige Stadthäuser gebaut. Die Kläger minderten wegen des Baulärms die Miete.

Urteil:

Das Landgericht Hamburg entschied in dem Fall, dass die Kläger die Miete mindern konnten. Voraussetzung dafür ist, dass die Bebauung zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses nicht vorhersehbar war. Allerdings sind an die Vorhersehbarkeit hohe Anforderungen zu stellen. Das Landgericht Hamburg stellt hier vor allem auf die Art und den Umfang der Bebauung ab. Insbesondere wird hier auch keine Baulücke geschlossen. Der Hinterhof wird schließlich nur anders bebaut.

Quelle:

LG Hamburg, Urteil vom 25. November 2014 – 334 S 20/14

Tipp für Vermieter bzw. Mieter:

Die Lage zur Baulückenrechtsprechung ist recht unübersichtlich. In Berlin werden beispielsweise andere Anforderungen an die Vorhersehbarkeit gestellt, als oben beschrieben. So hat das Landgericht Berlin im Gegensatz zu Hamburg die Vorhersehbarkeit bejaht, wenn eine vorherige, eingeschossige Bebauung abgerissen und dort neu gebaut wird.

Hier sollten sich Vermieter und Mieter, gerade wegen der unübersichtlichen Rechtsprechung, an einen Fachanwalt für Mietrecht wenden. Mieter die einseitig Mietminderung vornehmen, riskieren einen Rückstand und eine spätere Kündigung des Mietverhältnisses.

7.5.2015

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LG Düsseldorf-Urteil: Strafanzeige gegen Vermieter

Ein Vermieter muss sich keine grundlosen Anschuldigungen bei Behörden gefallen lassen. Stellt ein Mieter gegen ihn ohne Grund und leichtfertig Strafanzeige, darf er ihm den Mietvertrag fristlos kündigen. Dies entschied nach Mitteilung der D.A.S. das Landgericht Düsseldorf.

LG Düsseldorf, Az. 21 S 48/14

Hintergrundinformation:

Ein Mietvertrag führt auch zu gegenseitigen Pflichten, die nicht ausdrücklich niedergeschrieben werden. Dies sind zum Beispiel sogenannte Treuepflichten – man könnte hier vereinfacht von der Pflicht sprechen, sich gegenseitig an die Gebote der Fairness zu halten. Ein grundloses Anzeigen des Vertragspartners bei Ermittlungsbehörden verletzt diese Pflichten und gestattet der anderen Seite, den Vertrag aufzulösen. Der Fall: Ein 89-Jähriger hatte bereits seit 1969 in einer Mietwohnung gelebt. In den letzten Jahren kam es immer wieder zum Streit mit dem Vermieter. Der Mieter rügte einen Renovierungsstau der Wohnung und minderte über längere Zeiträume die Miete. Die Erneuerung des Bodenbelags seines Balkons durch den Vermieter sah er als “Zerstörung” des Balkons an. Schließlich stellte er Strafanzeige wegen Nötigung gegen den Vermieter, da dieser ihm immer wieder Handwerker schickte, durch die er sich offenbar belästigt fühlte. Der Vermieter musste sich auch vorwerfen lassen, er betreibe Altersdiskriminierung und habe den Tod der Ehefrau des Mieters mit zu verantworten. Der Vermieter kündigte schließlich fristlos und hilfsweise mit gesetzlicher Frist. Er begründete die Kündigung mit der Strafanzeige und mit aufgelaufenen Mietschulden in Höhe von über 4.700 Euro. Das Urteil: Das Landgericht Düsseldorf bestätigte nach Mitteilung der D.A.S. Rechtsschutzversicherung die fristlose Kündigung. Deren gesetzliche Voraussetzungen seien erfüllt, weil der Mietrückstand die Höhe der Miete für zwei Monate nicht nur erreicht, sondern sogar weit überschritten habe und weil dieser Zustand sich über mehr als zwei Zahlungstermine hingezogen habe. Auch die Strafanzeige an sich berechtige den Vermieter zur Kündigung. Eine fristlose Kündigung sei insbesondere dann gerechtfertigt, wenn die Strafanzeige leichtfertig und unangemessen sei oder auf erfundenen Tatsachen beruhe. Der Austausch der Fliesen auf dem Balkon durch einen anderen Bodenbelag sei keine “Zerstörung” des Balkons; es sei unangemessen, dies in Zusammenhang mit dem Tod der Ehefrau zu bringen. Die Handwerkerbesuche rechtfertigten nicht den Vorwurf der Nötigung. Der Vermieter habe hier nur seinen vertraglichen Pflichten nachkommen wollen, um die vom Mieter reklamierten Mängel in der Wohnung zu beseitigen.

Landgericht Düsseldorf, Urteil vom 06.11.2014, Az. 21 S 48/14

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