Weshalb der Notar den Verkäufer einer Immobilie nach seinem Güterstand fragen muss

Frankfurt, 15. September 2015 – Beim Verkauf von Immobilien oder Grundstücken durch Verheiratete kann der Güterstand der Eheleute entscheidend für die Rechtsgültigkeit des Kaufvertrages sein. Daher fragt der Notar in der Regel bereits beim Entwurf des Kaufvertrages nach dem Güterstand. In der Praxis führt diese Frage jedoch oft zu Verwunderung. Und nicht selten ist der Verkäufer bzw. die Verkäuferin der Immobilie sich des eigenen Güterstandes gar nicht bewusst. Warum der Notar den Verkäufer einer Immobilie nach seinem Güterstand fragen muss, erklärt Notarin Bettina Schmidt von der Kanzlei Schmidt & Kollegen Rechtsanwälte Notarin aus Frankfurt in einem aktuellen Fachbeitrag.

Wird eine Ehe ohne notariellen Ehevertrag geschlossen, tritt automatisch der gesetzliche Güterstand ein. Als „Güterstand“ werden die Vermögensverhältnisse von Ehegatten untereinander bezeichnet und der Güterstand regelt, wem das Vermögen gehört, das in die Ehe eingebracht worden ist, wie es verwaltet wird und wer für eventuelle Schulden haftet.

Darüber hinaus bestimmt der Güterstand auch, wie nach Beendigung einer Ehe, z.B. durch Scheidung oder Tod, mit dem Vermögen umzugehen ist, das während der Ehe entstanden und unter Umständen ungleichmäßig zwischen den Ehegatten verteilt ist. Genau dies kann beim Verkauf einer Immobilie von entscheidender Bedeutung sein.

Gilt der gesetzliche Güterstand und leben die Ehegatten in sogenannter Zugewinngemeinschaft, so möchte der Gesetzgeber nämlich sicherstellen, dass ein Vermögensausgleich in Form von Geld oder anderen Sachwerten wie Immobilien, Wertpapieren etc. nach Beendigung der Ehe möglich ist. Daher kann beim gesetzlichen Güterstand ein Ehegatte nicht ohne Zustimmung des anderen über sein „Vermögen im Ganzen“, das heißt nahezu sein ganzes Vermögen verfügen.

Besitzt einer der Ehegatten Immobilien oder Grundstücke und möchte diese Verkaufen, so ist es demnach entscheidend, ob er mit dem Verkauf über sein nahezu ganzes Vermögen verfügt. In diesem Fall kann ein Verkauf nur rechtsgültig stattfinden, wenn der andere Ehegatte zustimmt. Besitzt der Ehegatte hingegen weiteres Vermögen, z.B. weitere Immobilien, und möchte nur eine davon verkaufen, so ist ein Verkauf meist auch ohne Zustimmung des anderen Ehegatten möglich, da er in diesem Fall eben genau nicht über sein nahezu ganzes Vermögen verfügt.

„In der Praxis ist jedoch genau diese Frage, ob es sich beim Verkauf um das Vermögen im Ganzen handelt, oftmals nicht eindeutig“, erläutert Notarin Bettina Schmidt. „Die Frage des Notars nach dem Güterstand ist demnach berechtigt. Und im Zweifel empfehle ich bereits im Kaufvertrag die Einwilligung des Ehegatten zu dokumentieren. Der Ehegatte sollte am besten gleich im Kaufvertrag seine Zustimmung erteilen, dann ist auch der Käufer auf der sicheren Seite. Wenn die Genehmigung nämlich anschließend verweigert werden würde, wäre das Rechtsgeschäft ungültig.“

Weitere Informationen zum Güterstand beim Immobilienverkauf:

www.schmidt-kollegen.com/fachbeitraege-rechtsanwalt/immobilienrecht/353-weshalb-der-notar-den-verkaeufer-einer-immobilie-nach-seinem-gueterstand-fragen-muss.html

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Über Notarin Bettina Schmidt

Bettina Schmidt ist in Frankfurt als Notarin bestellt und unterstützt Mandanten von der Vertragsvorbereitung über die Beurkundung von Rechtsgeschäften bis hin zur Beglaubigung von Unterschriften. Hierbei bringt sie auch ihre langjährige juristische Erfahrung als Rechtsanwältin mit ein.

Als berufener Notar in Frankfurt bietet Notarin Schmidt sämtliche notarielle Dienstleistungen in allen Rechtsgebieten an. Unter anderem im Grundstücks- und Immobilienrecht, bei Patientenverfügung und Vorsorgevollmacht, im Erbrecht, im Handels- und Gesellschaftsrecht sowie im Familienrecht und bei klassische Treuhandtätigkeiten.

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Kanzlei Schmidt & Kollegen Rechtsanwälte Notarin, Frankfurt am Main

Zentral im Westend Frankfurt gelegen, bietet die Kanzlei Schmidt & Kollegen Rechtsberatung und Rechtsvertretung in den Rechtsgebieten Arbeitsrecht, Gesellschaftsrecht und Handelsrecht, Immobilienrecht sowie Vertragsrecht, AGB-Recht und Inkasso an. Ein Schwerpunkt der Rechtsanwaltskanzlei ist die Betreuung kleinerer und mittelständischer Unternehmen. Mandanten profitieren vom flexiblen, kreativen Umfeld einer kleinen Kanzlei, die ihnen darüber hinaus durch Einbindung in ein etabliertes Expertennetzwerk auch in benachbarten Rechtsgebieten und bei steuerlichen oder wirtschaftlichen Fragenstellungen kompetente Hilfe anbieten kann.

Mit einer bestellten Notarin in Frankfurt bietet die Kanzlei auch die Leistungen eines Notariats, z.B. Beurkundung von Verträgen oder Beglaubigung von Unterschriften. Rechtsanwältin und Notarin Bettina Schmidt berät bei der Vertragsgestaltung und prüft für ihre Mandanten auch fremde Verträge. Darüber hinaus sind Rechtsanwältin und Notarin Bettina Schmidt und Rechtsanwältin Sonja Prothmann seit vielen Jahren regelmäßig als Rechtsexperten Interviewpartner des Hessischen Rundfunks.

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Die D.A.S. informiert: Urteile in Kürze - Immobilienrecht

Die D.A.S. informiert: Urteile in Kürze - Immobilienrecht -

Wegerecht und Christbaumnadeln

Wer mit seinem alten Weihnachtsbaum zu viele Nadeln hinterlässt, muss sie auch wegkehren. Zu diesem Schluss kam das OLG Frankfurt a. M.. Ein Grundstückseigentümer war Inhaber eines Wegerechts an einem fremden Grundstück. Beim Entsorgen seines Christbaums hinterließ er auf dem Grund und Boden seines Nachbarn eine Nadelspur. Das Gericht entschied der D.A.S. zufolge, dass der Inhaber eines Wegerechts generell keine Kehrpflicht auf dem fremden Grundstück habe. Dessen Eigentümer könne jedoch im Einzelfall verlangen, eine übermäßige Verschmutzung zu beseitigen.

OLG Frankfurt a. M., Az. 19 U 273/08

Hintergrundinformation:

Ein Wegerecht ermächtigt den Eigentümer eines Grundstücks, das keinen eigenen Zugang zur Straße hat, dieses über das Grundstück eines Nachbarn zu erreichen. Es kann im Grundbuch eingetragen werden. Naturgemäß sorgen Wegerechte für viele Streitigkeiten – wer will schon, dass Fremde täglich das eigene Grundstück überqueren. Besonders wichtig ist es, bei der Vereinbarung oder Eintragung des Wegerechts genau festzulegen, was erlaubt sein soll und was nicht. Der Fall: Ein Grundstückseigentümer ohne eigenen Straßenzugang hatte ein Wegerecht am Grundstück eines Nachbarn. Über dessen Ausübung waren beide ausführlich in Streit geraten – da ging es um das Befahren durch Besucher, um das Schließen des Tores, um das Aufstellen von Mülltonnen und um spielende Kinder. Nach Weihnachten musste der Nachbar feststellen, dass der über sein Grundstück führende Weg durch den Transport eines trockenen Weihnachtsbaums mit Nadeln verschmutzt worden war. Die Spur führte zum Inhaber des Wegerechts. Nun platzte ihm der Kragen: Er verklagte den Missetäter auf insgesamt ein Dutzend Punkte im Zusammenhang mit dem Wegerecht – einschließlich einer wöchentlichen Kehrpflicht für den Teil des Weges, der über sein Grundstück führte. Das Urteil: Nach Mitteilung der D.A.S. Rechtsschutzversicherung prüfte das OLG Frankfurt die Rechtslage gründlich. Eine allgemeine Kehrpflicht für das fremde Grundstück konnte es jedoch beim Wegerecht nicht im Gesetz finden. Auch für eine Beteiligung an irgendwelchen Reinigungskosten sei kein Raum. Allerdings könne der Nachbar, über dessen Grundstück der Weg führe, im Einzelfall eine Reinigung verlangen – wenn sein Grundstück durch übermäßige Nutzung besonders verschmutzt worden sei. Ob dies hier der Fall gewesen war, blieb in dem Prozess offen. Fazit: Wer sich ein Grundstück mit Wegerecht kauft, sollte schauen, dass er mit dem Nachbarn auskommt. Denn: Lange Gerichtsprozesse tragen meist nicht zum gutnachbarlichen Zusammenleben bei.

Oberlandesgericht Frankfurt a. M., Urteil vom 01.06.2010, Az. 19 U 273/08

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