Häuslebauer in der Kostenfalle

Böse Überraschung kurz vor Fertigstellung des Eigenheims – wenn der Bau der Außenanlage das Budget überschreitet

Falsch kalkulierte Baunebenkosten erweisen sich bei der Verwirklichung des Traums vom Eigenheim häufig als verhängnisvoll. Die Außenanlagen sind ein Bestandteil dieser Nebenkosten und werden leider allzu oft in der Pauschalkalkulation eines Bauvorhabens durch den Bauträger oder Architekten unzureichend berücksichtigt. Die Folge: Bauherren werden unter Umständen plötzlich mit einem erheblich höheren Betrag konfrontiert als in den ursprünglichen Baukosten vorgesehen.

Plant man, ein Haus zu bauen, stehen zunächst die reinen Baukosten im Mittelpunkt der Gespräche mit dem Architekten oder Bauträger. Doch der Betrag, den der Bauherr am Ende tatsächlich zu bezahlen hat, fällt durch die zusätzlich anfallenden Nebenkosten oft viel höher aus. Als Faustregel legt man 10 bis 30 Prozent der Bausumme zugrunde – viel Spielraum also, um bei einer knappen Kalkulation möglicherweise böse Überraschungen zu erleben. Dieser Umstand sollte bei der Finanzierung unbedingt von Anfang an berücksichtigt werden.

Zum Bau einer Außenanlage kann die Auffahrt zu einer Garage gehören oder auch die Einfriedung von Grundstücksseiten durch L-förmige Betonteile. Zwar fließen die Kosten hierfür in die Kalkulation der Bausumme ein. Allerdings, so Andreas Oerschkes, der mit seiner Firma für Pflasterstraßen- und Kanalbau häufig solche Situationen erlebt, werden dabei Durchschnittswerte zugrunde gelegt und die Gegebenheiten vor Ort außer Acht gelassen. Faktoren wie ein nicht vollständig erschlossener Baugrund können jedoch dazu führen, dass die Baunebenkosten wesentlich höher ausfallen als geplant. Ist zum Beispiel der Untergrund für die gewünschte Garagenzufahrt zu weich, muss zur Stabilisierung eine spezielle Tragschicht aufgebracht werden. Dadurch wird zusätzliches Kapital benötigt, welches der Bauherr eventuell nur mit Hilfe einer Nachfinanzierung aufbringen kann.

Die Konsequenzen sind für alle Beteiligten problematisch. Für den Bauherrn ergibt sich unter Umständen eine deutlich höhere monatliche Belastung, weil die finanzierende Bank das Eigenheim mit einer höheren Hypothek beleihen muss. Und der Bauträger oder Architekt erleidet einen Kompetenzverlust, muss er doch mangelnde Weitsicht bei der Kostenkalkulation einräumen. Doch auch der ausführende Fachbetrieb befindet sich in einer unangenehmen Lage, denn er ist der Überbinger der schlechten Nachricht. Eine sorgfältige Kostenkalkulation unter Berücksichtigung der tatsächlichen Verhältnisse, die dem Bauvorhaben zugrunde liegen, ist darum sinnvoll und wünschenswert.

Neben der Grunderwerbsteuer, die rund 5 Prozent der Bausumme ausmacht, werden noch Gerichts- und Notarkosten mit 1,5 Prozent und gegebenenfalls die Provision für den Makler fällig, die zwischen 3 und 7 Prozent liegt. Weitere Bestandteile der Baunebenkosten können Ausgaben für die Erschließung des Baugrunds sein, Anschlüsse für Strom und Gas – und eben die Außenanlage.

Andreas Oerschkes leitet seine Firma seit 1999 und beklagt die oft unrealistische Einschätzung der finanziellen Belastung für Häuslebauer. Der Fachmann im Bereich Pflasterstraßen- und Kanalbau berät viele Bauherren und Architekten und stellt fest, dass Bauwillige anstelle von Kalkulationen auf Basis von Durchschnittswerten lieber auf einen sorgfältigen und gegebenenfalls von vorneherein großzügiger bemessenen Finanzplan vertrauen sollten. So schaffe man auch die Grundlage für eine wirtschaftliche Durchführung der Baumaßnahmen zu auskömmlichen Preisen.

Ursprünglich im Bereich Garten- und Landschaftsbau tätig hat sich die Firma Andreas Oerschkes inzwischen auf Tief- und Straßenbau sowie Kanal- und Landschaftsbau spezialisiert. Die Erschließung von Baugrundstücken und Wohngebieten zählt ebenso zu den Leistungsangeboten wie der Straßenbau oder landschaftsbauliche Maßnahmen.

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"Freie Bahn für zukunftsorientierte Kommunen"

Bürger – Bindung durch moderne städtebauliche Konzepte

Mit Einführung der UN-Behindertenrechtskonvention 2009 ist Barrierefreie Gestaltung öffentlicher Räume eine Notwendigkeit. Vor allem in Schulen werden die Auswirkungen dieser gesetzlichen Verankerung kontrovers diskutiert. Organisatorische und bauliche barrierefreie Lösungsansätze müssen entwickelt, geplant und passgenau umgesetzt werden.

Inklusion und demographischer Wandel sind soziale Dimensionen, die eng mit barrierefreier Gestaltung des öffentlichen Raumes und öffentlicher Gebäude verbunden sind.

„Dies ist bei Kommunen und anderen Gebietskörperschaften längst angekommen“, so Gudrun Jostes, freie Sachverständige und Fachplanerin für barrierefreies Bauen. „Ich warne jedoch vor zu schnellem Aktionismus“.

Einzelmaßnahmen können akute Problempunkte verbessern,

sind jedoch weit vom Ziel der UN- Behindertenrechtskonvention, einer selbständigen Lebensführung von Menschen mit Mobilitäts- und Sinneseinschränkungen, entfernt. Es geht darum mit fachlich

fundiertem Wissen im Rahmen von Beratung, Planung, und

Baubegleitung systematisch physische Barrieren abzubauen

sowie Leit-, Informations- und Orientierungssysteme aufzubauen.

Nutzer und Nutzerinnen individueller Hilfsmittel wie Rollator, Rollstuhl etc. benötigen andere bauliche Gegebenheiten als seheingeschränkte oder blinde Menschen. Die Nullabsenkung eines Bordsteins ist für Rollstuhlfahrer, Menschen mit Rollator, Eltern mit Kinderwagen eine komfortable Möglichkeit die Straße zu überqueren, für blinde Menschen jedoch kann diese bauliche Gestaltung eine große Gefahr beinhalten, da der tastbare Hochbordstein zwischen Straße und Gehweg fehlt.

Barrierefreie regionale Konzepte als Chance für Kommunen begreifen

Nicht zu unterschätzen sind die positiven Auswirkungen einer kommunalen Entwicklungsstrategie mit Schwerpunkt Barrierefreiheit. Die meisten Bürger haben ein Ziel: so lange wie möglich in den eigenen vier Wänden und dem vertrauten, sozialen Umfeld wohnen zu bleiben. Dies benötigt eine durchgängige barrierefreie Versorgungskette, vom Bäcker, über Ärzte, Restaurants, Pflegekräften, Handwerkern – von einem intelligent durchdachten Konzept kann eine ganze Region partizipieren.

Hierzu ist es notwendig den immensen Informationsbedarf zu decken. Praxisorientierte Workshops für kleine, traditionell ansässige Unternehmen, Schulungen für Handwerker, Informationsveranstaltungen für gastronomische Betriebe – eigens dafür konzipiert – führen die Teilnehmer zu einer neuen Sichtweise und treiben eine Vernetzung voran.

Wichtig ist hierbei eine sorgsame, über die technischen Gegebenheiten hinaus gehende Bestandsaufnahme, die mit Hilfe der ortsansässigen Bürgerinnen und Bürgern und deren Vertretern durchgeführt wird.

Bei alledem ist natürlich der ökonomische Faktor wesentlich. Die meisten Gemeinden sind aktiv mit der Umsetzung der Energiewende beschäftigt. Hierzu werden Gebäude entsprechend energieeffizient saniert und technisch aufgerüstet. Warum nicht hier zwei Fliegen mit einer Klappe schlagen?

„Die rege Nachfrage von Gemeinden an Veranstaltungen zu energieeffizientem und barrierefreiem Sanieren zeigt, dass wir auf dem richtigen Weg sind“, so Jostes.

Über:

Planungsbüro Jostes
Frau Gudrun Jostes
Kleine Rosenstraße 3
34117 Kassel
Deutschland

fon ..: 0561-70163937
web ..: http://www.planungsbuero-jostes.de
email : planungsbuero-jostes@t-online.de

Gudrun Jostes ist selbständige Fachplanerin und freie Sachverständige für Barrierefreies Bauen. Sie berät und plant für öffentliche und private Auftraggeber. Erste barrierefreie städtebauliche Konzepte wurden in Kooperation mit Städtebauarchitekten und Freiraumplanern im Jahre 2000 durchgeführt.

Seit mehreren Jahren führt sie zudem praxisrelevante Trainings und Workshops an Handwerkskammern, Universitäten, Fachhochschulen durch.

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CLT und Kielsteg kombiniert: neue Größenordnung für Holzbausysteme

ZMP blickt auf ein einmaliges Projekt zurück: Beim Fenster- und Türenhersteller BS Grabmann wurden erstmals in dieser Größenordnung CLT- und Kielsteg-Bauteile verwendet.

Ein Bürotrakt mit zwölf Metern Breite und 50 Metern Länge, die Lager- und Logistikhalle und ein Schauraum von 23 Metern Breite und 50 Metern Länge galt es umzusetzen. Dabei war es Bauservice Grabmann wichtig, auf nachhaltige Baustoffe zu setzen. Und so wandte sich der Architekt des Projekts, Ing. Stefan Ager von der Ager Obergottsberger Architektur GmbH, an ZMP.

NACHHALTIGKEIT ZUM WOHLFÜHLEN

“Dass wir zu ZMP kamen, hat sich aus einem glücklichen Zufall entwickelt!”, erzählt Architekt Stefan Anger. Bei einer Messe war er auf ZMP gestoßen, hatte sich das Modell angesehen – das er noch heute zu Hause hat – und sich erst nichts darunter vorstellen können. Doch schnell war er vom nachhaltigen Baustoff Holz und den innovativen CLT- und Kielsteg-Elementen überzeugt – und konnte auch den Kunden fur diese Bauweise begeistern. Zur Zufriedenheit des Kunden: Das Preis-Leistungs-Verhältnis, die Optik und auch die Machbarkeit ohne Stützen waren ausschlaggebend für die Entscheidung für eine Kombination aus Kielsteg und CLT – die das Unternehmen Grabmann auch anderen empfehlen wurde: “Schaut euch einfach dieses tolle Ergebnis an und geht neue Wege in puncto Baumaterialien”, so Franz Grabmann, Firmengründer von BS Grabmann.

EINE KOMBINATION, AUF DIE MAN BAUEN KANN

Bei diesem Projekt sollte im Sinne einer nachhaltigen Bauökologie gehandelt werden, deshalb entschied man sich auch fur Holz: Etwa 900 m2 Kielsteg-Bauelemente der Dimensionen KSE 485 und KSE 730, sowie etwa 1.000 m2 CLT Wand- und Deckenelemente wurden GEMEINSAM verbaut. Dabei wurden die Vorteile beider Bauteilarten perfekt ausgenutzt: “Die Produkte kamen dort zum Einsatz, wo dessen Stärken liegen. Bei großen Spannweiten die Kielsteg-Bauteile und CLT für Wände und Decken mit geringen Spannweiten”, erklärt Georg Guntschnig von ZMP. Durch das Projekt ist der Holzbau den Beteiligten noch mehr ans Herz gewachsen: So ist bei der Firma Grabmann auch eine zweite Ausbaustufe mit den gleichen Materialien geplant und auch Architekt Stefan Ager wird Holz auf alle Fälle wieder verwenden – gute Dämmeigenschaften, ein angenehmes Arbeitsklima und stützenfreie Bauweise sind nur einige Vorteile von Kielsteg- und CLT-Bauteilen. Wie auch die Baugeschwindigkeit: “Das war eine wirklich zugige Baustelle”, so Ager. Durch die vorgefertigten Bauteile konnte man nach dem Baubeginn im August 2013 schon im November Dachgleiche feiern, im Juli 2014 nahm Grabmann bereits den Geschäftsbetrieb wieder auf.

NEUE PERSPEKTIVEN FÜR ARCHITEKTEN

Die Herausforderung – neben der neuen Bauweise an sich – war für die Architekten aber, sich einfach voll und ganz auf ZMP zu verlassen: “Wir haben das anders gemacht, als alle anderen. Doch das Vertrauen, das wir in ZMP hatten, besonders bei der Kielsteg-Decke, hat sich bewahrheitet!”, so Architekt Stefan Ager. Mit diesem Projekt und dem großen Erfolg dahinter haben sich so für die Architekten neue Perspektiven ergeben – Holz als Baustoff der Zukunft. In den neuen Geschäftsgebäuden der Firma Grabmann kann man sich nun richtig wohlfühlen: Dämm- und Schallwerte sowie Optik und vor allem das wohlige Klima in den neuen Räumlichkeiten stimmen: “Wenn wir nochmals neu bauen würden, würden wir wieder diese Baustoffe verwenden”, ist sich Franz Grabmann sicher. Und auch seitens ZMP gibt es keine Zweifel: Die Erfahrung der Architekten wird in weitere Projekte miteinfließen und in Zukunft weitere Projekte mit CLT-Kielsteg-Kombinationen ermöglichen.

Die ZMP GmbH ist der Partner für Zimmereien und Architekten, wenn es um Massivholzsysteme geht. Das Angebot reicht von Planung und Vertrieb von CLT und Kielsteg bis zur Tragwerksplanung.

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